Maciej Nałęcz, analityk sektorowy Santander Bank Polska o sytuacji na rynku mieszkaniowym i efektach programu Bezpieczny Kredyt 2% oraz jego wpływie na rynek mebli w Polsce.

Jak by Pan określił aktualną sytuację na rynku mieszkaniowym?

Reklama

Można śmiało powiedzieć, że jeszcze na początku roku nikt nie zakładał tak dobrej sprzedaży mieszkań. Jeszcze na początku roku spodziewałem się ok 30-40% spadku sprzedaży mieszkań ze względu na wpływ środowiska wysokich stóp procentowych. Myślę że można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że podobnych warunków rynkowych oczekiwali deweloperzy przy planowaniu oferty mieszkań na obecny rok. Wprowadzenie Bezpiecznego Kredytu 2% spowodowało skokowy wzrost sprzedaży i wyjście rynku mieszkaniowego z głębokich spadków – w zasadzie od momentu uruchomienia nowego rozwiązania.

Rynek mieszkaniowy w Polsce jest od jakiegoś czasu „rozgrzany” przez program Bezpieczny Kredyt 2%. Jak bardzo namieszał on na rynku? Komu pomógł, a komu zaszkodził?

Tak nieoczekiwany zwrot ma swoje konsekwencje. Nagła przewaga popytu powoduje szybkie kurczenie się oferty mieszkań, zwłaszcza w segmencie tańszych mieszkań, mieszczących się w limicie programu. Znikanie z rynku najtańszych mieszkań połączone z rosnącą zdolnością kredytową przekłada się na wyraźny powrót trendu wzrostowego cen mieszkań, po krótkotrwałej korekcie na przełomie IV kw. 2022 r. i I kw. 2023 r.

Bezpieczny Kredyt z pewnością okazał się korzystny dla branży deweloperskiej. W czasie gdy w strefie euro wciąż czekamy na przystanek w cyklu podnoszenia stóp procentowych, a rynek mieszkaniowy hamuje w większości państw członkowskich, w Polsce po 7 miesiącach br. sprzedaż mieszkań jest bardzo blisko poziomu z ub. r., mimo wyższego WIBOR-u. Dodatkowo, wciąż dość wysoki udział w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania w tym roku ma budownictwo indywidualne, bardziej atrakcyjne z perspektywy branży meblarskiej. Obecnie jest to ok. 40% oddawanych mieszkań, wobec ok. 35% jeszcze w 2020 r.

ZOBACZ TAKŻE: Czy Bezpieczny Kredyt 2% ożywi rynek mebli?

Wysoki udział budownictwa indywidualnego to również konsekwencja wstrzemięźliwości deweloperów w rozpoczynaniu nowych projektów. Wynika ona, jak powiedziałem wcześniej, ze znacznie niższych oczekiwań sprzedaży mieszkań na ten rok. Bezpieczny Kredyt zaczął działać od początku lipca, więc w danych Głównego Urzędu Statystycznego ten wpływ nie jest jeszcze wyraźnie widoczny poza takimi pozytywnymi sygnałami, jak przerwanie trwającego od roku trendu spadkowego liczby mieszkań w budowie, czy odbicie wskaźnika konwersji wydanych pozwoleń na budowę na rozpoczęte budowy mieszkań. Z perspektywy branży meblarskiej można za to pozytywnie ocenić podniesienie planów sprzedażowych przez niektórych giełdowych deweloperów. Co jest wyraźnym sygnałem przemawiającym za poprawą sprzedaży mebli w Polsce w bliskiej perspektywie.

Jaki wpływ na rynek ma decyzja Rady Polityki Pieniężnej (z 6 września 2023 r.) o obniżce stóp procentowych o 0,75 p.p.?

Skala obniżki stóp na wrześniowym posiedzeniu RPP znacznie przekroczyła rynkowe oczekiwania. Wskaźnik WIBOR decydujący o zdolności kredytowej spadał już wcześniej. Były to bardzo nieznaczne zmiany w porównaniu do ostatniego ruchu RPP. Można więc mówić o pierwszym wyraźnym wzroście zdolności kredytowej na rynku krajowym od ponad dwóch lat. Będzie to sprzyjać poprawie dostępności mieszkań będących ponad limitem rządowego programu BK 2%.

Musimy jednak pamiętać, że nagły wzrost popytu na mieszkania przyczynił się do szybkiego spadku dostępnej oferty, a co za tym idzie do wyraźnego wzrostu cen nieruchomości. Spodziewam się, że ceny mieszkań będą dalej rosły i trend ten utrzyma się przynajmniej również w 2024 z prostego względu – wielomiesięczny cykl inwestycyjny powoduje, że nie da się zwiększyć oferty mieszkań z dnia na dzień. Nowe projekty rozpoczynane od lipca br. wejdą na rynek dopiero pod koniec 2024 r. Czynniki, które mogłyby przyhamować wzrost cen mieszkań do tego czasu to m. in. wzrost bezrobocia, czy spadek tempa wzrostu nominalnej wartości wynagrodzeń.

Jakie są przewidywania co do kolejnych decyzji RPP?

Trudno mówić o kolejnych krokach RPP. Fundamentalnie nie można powiedzieć żeby walka z inflacją była już zamknięta. Wrześniowa decyzja RPP, poza obniżeniem kosztu kredytów hipotecznych, wpłynęła bardzo mocno na rynek walutowy. Skokowe osłabienie złotego względem euro i dolara ogólnie wydaje się pozytywne dla branży meblarskiej, która średnio więcej sprzedaje za granicę niż importuje w kosztach surowców i komponentów. Umacnianie się złotego, widoczne od 1 kw. 2023 aż do września, było problematyczne dla eksporterów, nakładając się na spadek cen producentów w krajowej walucie. W przypadku kolejnych obniżek prawdopodobnie możemy zobaczyć dalsze osłabienie złotego, przy czym NBP będzie zapewne próbował ograniczać skalę deprecjacji waluty.

Co dzisiaj najmocniej kształtuje ceny mieszkań? Jakie są perspektywy na 2024 rok?

Po pierwsze, mieszkania będące obecnie w ofercie były budowane w czasie rekordowo wysokich cen materiałów i pracy, co przekłada się na wysokie ceny. Schłodzenie na rynku budowlanym widoczne szczególnie od drugiej połowy 2022 r. nieco zmniejszyło tę presję. Wynikało to przede wszystkim właśnie z ograniczenia liczby projektów, przez co trudno liczyć żeby obecnie przełożyło się to na obniżki cen. Za obecnym wznowieniem trendu rosnących cen mieszkań przemawia przede wszystkim pobudzenie popytu programem Bezpieczny Kredyt 2%. Jeżeli RPP będzie kontynuowała cykl obniżek stóp procentowych to w przyszłym roku możemy również zobaczyć wyraźny wzrost popytu również poza segmentem mieszkań mieszczących się w limitach cenowych BK 2%.

Czy dopłaty do kredytu mieszkaniowego ożywią rynek mebli w Polsce? Kiedy efekty programu Bezpieczny Kredyt 2% odczuje sektor wyposażenia wnętrz? Jak długo ten „efekt” może się utrzymać?

W obecnej sytuacji każdy program wspierający rynek nieruchomości jest dla branży meblarskiej pomocą. Musimy jednak pamiętać, że w skali całego sektora sprzedaż krajowa to tylko 1/3 obrotów. Poza tym, część odbiorców programu Bezpieczny Kredyt 2% nie była wcześniej obecna na rynku nieruchomości ze względu na brak zdolności kredytowej, może więc dysponować ograniczonymi funduszami na wykończenie i wyposażenie wnętrza. Do tego, przynajmniej wg danych GUS z lipca br., póki co mówimy o wyrównaniu liczby mieszkań oddanych do użytkowania w porównaniu do ubiegłego roku.

Można więc przyjąć, że pierwsze wyraźne efekty programu Bezpieczny Kredyt 2% branża meblarska odczuje pod koniec br. Zapewne będzie to bardziej widoczne w 2024 r. i 2025 r. Możliwe, że „efekt” programu BK 2% pomoże producentom mebli nastawionym na rynek krajowy przejść przez okres niższego wzrostu gospodarczego w Polsce. Można się również spodziewać, że w większym stopniu odczują to mali i średni producenci mebli, ze względu na większą ekspozycję na rynek krajowy.

Dziękuję za rozmowę.

ROZMAWIAŁA: Anna Szypulska

Wywiad został opublikowany w miesięczniku BIZNES.meble.pl, nr 10/2023