Według Expandera i Rentier.io 2021 r. przyniósł wzrosty cen najmu mieszkań w 13 największych miastach. W 2022 r. taniej nie będzie, a w przyszłości namieszać może również Polski Ład.

Reklama

Czy najem mieszkań będzie droższy niż przed pandemią?

Czy najemców czekają kolejne podwyżki?

Co i kiedy w wynajmie mieszkań zmieni Polski Ład?

Wzrosty cen odnotowano w aż 13 miastach, spadki tylko w dwóch analizowanych lokalizacjach. Co to oznacza? Osoby chcące wynająć mieszkanie już pod koniec 2021 r. musiały zapłacić tyle co przed pandemią, a w niektórych przypadkach nawet o ok. 10% więcej w porównaniu z lutym 2020 r. Wiele wskazuje na to, że na tym podwyżki się nie skończą.

Przyszli najemcy powinni być przygotowani na kolejne wzrosty cen, spowodowane m.in. stopniowym wyhamowaniem rozprzestrzeniania się pandemii („wyleczeniem się” rodzimej gospodarki) czy Polskim Ładem zmieniającym model opodatkowania najmu prywatnego. Podczas gdy wynajmujący oczekują zysku, osoby wynajmujące od jakiegoś czasu zastanawiają się, czy kupno mieszkania nie byłoby w dłuższej perspektywie korzystniejszą opcją.

Na przeciwległym biegunie znajdują się kolejne podwyżki stóp procentowych, które mogą skutecznie odwodzić od decyzji dotyczącej zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego (w tym osoby kupujące nieruchomości w celach inwestycyjnych i finansujące je z pomocą banku). Jak sytuację na rynku najmu mieszkań w pierwszych tygodniach 2022 r. oceniają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF)?

W pierwszych tygodniach po wybuchu pandemii osoby zainteresowane najmem mieszkania znajdowały się w bardzo komfortowej sytuacji: nie tylko ze względu na większy wybór lokali, ale również na ich cenę. W podsumowaniu Expandera i Rentier.io za 2020 r. można przeczytać, że średnio w 15 badanych miastach, koszty najmu spadły o 3% r/r., ale były też miejsca, gdzie obniżka wynosiła aż 10% (m.in. była to Warszawa). Było to spowodowane np. powrotem studentów do rodzinnych miejscowości, a także przejściem na zdalny tryb pracy w wielu firmach. Jednak wraz z coraz to większą liczbą zaszczepionych osób, w konsekwencji stopniowym powrotem do „normalności”, stawki wynajmu lokali zaczęły wracać do tych sprzed pandemii. W 2021 r. wzrosły one średnio o ok. 5%, czyli obecnie są na podobnym poziomie, co w lutym 2020 r.

Wyjątkami są Warszawa i Kraków, tam wciąż za wynajem mieszkania zapłacimy mniej niż przed pandemią. Rynek najmu w tych ośrodkach został najbardziej dotknęły negatywnymi skutki koronawirusa, dlatego powrót do normalnego stanu potrwa dłużej niż w innych miejscach. Odwrotną sytuację możemy natomiast zauważyć w przypadku Gdyni, Łodzi i Szczecina, gdzie za wynajem mieszkania trzeba zapłacić nawet 10% więcej niż przed wybuchem pandemii – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Rata kredytu czy opłata za wynajem – co wybrać?

Kredyty hipoteczne, tak popularne jeszcze niecały rok temu, gdy po kilkukrotnych obniżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej raty znacznie zmalały, w ostatnich kilku miesiącach budzą wśród potencjalnych kredytobiorców coraz większe obawy i nie są oni już tak skłonni do sięgania po tego rodzaju finansowanie. Wszystko dlatego, że od października 2021 r. RPP systematycznie podnosi stopy procentowe.

Obecnie stopa referencyjna, czyli ta mająca największy wpływ na wysokość raty kredytu mieszkaniowego, wynosi 2,25%, czyli najwięcej od 2014 r. Oznacza to, że przeciętny posiadacz kredytu mieszkaniowego w złotówkach, może mieć już ratę o 1/3 wyższą niż we wrześniu ubiegłego roku.

Rata kredytu hipotecznego w 14 na 16 analizowanych miast przez Expandera i Rentier.io jest wyższa niż stawki najmu. Dla przykładu, chcąc wynająć mieszkanie o pow. 40 m² w Krakowie, zapłacimy średnio 1714 zł (bez opłat administracyjnych i licznikowych), natomiast rata kredytu na zakup takiego mieszkania, przy założeniu 10% wkładu własnego, wyniesie nas 2 327 zł, czyli ponad 600 zł więcej. Z drugiej strony, w 5 z tych miast różnice nie są aż tak duże i wynoszą nie więcej niż 150 zł, a dodatkowo w Łodzi i Częstochowie najem jest droższy od miesięcznej raty zobowiązania wobec banku . To właśnie w tych dwóch miastach najbardziej skorzystamy na kupnie własnego „M” – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Wynajęcie mieszkania to często jedyna opcja m.in. dla młodych osób, które chcą zamieszkać „na własnym”, a przez krótką obecność na rynku pracy nie zdążyły odłożyć wystarczającej sumy pieniędzy stanowiącej wkład własny lub w ogóle jeszcze nie prezentują odpowiedniej zdolności czy historii kredytowej.

Posiadanie własnego mieszkania daje poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa. Nawet jeśli finansujemy je z pomocą banku, to wiemy, że po 20/30 latach nieruchomość będzie w pełni nasza, bo każda zapłacona rata przybliża kredytobiorcę do realizacji celu. Jeśli natomiast zdecydujemy się pozostać przy wynajmowaniu mieszkania, musimy mieć świadomość, że spłacamy czyiś kredyt zamiast swojego, czyli poniekąd „stoimy w miejscu” – mówi Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Eksperci ZFPF szacują, że w kolejnych miesiącach stopy procentowe będą stopniowo rosnąć do pewnego momentu, jednak nie powinno być już gwałtownych podwyżek. Oprócz idących w górę rat kredytów hipotecznych, najprawdopodobniej wzrosną też ceny najmu mieszkań.

Czy mieszkania na wynajem będą jeszcze droższe?

W kształtowaniu się popytu dotyczącego mieszkań na wynajem główną rolę odgrywa pandemia, to właśnie od liczby chętnych na takie lokale zależą ich ceny. Trzeba pamiętać, że obostrzenia wprowadzane w pierwszym roku trwania pandemii sprawiły, że z rynku zniknęła jedna z ważniejszych grup osób zainteresowanych takimi nieruchomościami, czyli studenci.

Inną grupą kształtującą popyt są pracownicy z zagranicy, zwłaszcza z Ukrainy i Białorusi. Napływ imigrantów do naszego kraju wpływa bezpośrednio na większe zainteresowanie wynajmem mieszkań, czyli ich ceny.

Podwyżki na rynku najmu nie zawsze będą związane z radzeniem sobie z pandemią i zwiększającym się popytem. Wpływ na nie będą miały wzrosty cen praktycznie wszystkich dóbr i usług, w tym koszty utrzymania nieruchomości. Odpowiada za to wysoka inflacja, która w grudniu wyniosła 8,6%. Opłaty za energię elektryczną, wodę czy śmieci to tylko kilka przykładów podwyżek. Te koszty najprawdopodobniej zostaną przerzucone na najemcę.

Jak na wynajem nieruchomości wpłynie Polski Ład?

1 stycznia 2022 r. pojawił się nowy aspekt, który przemawia za podwyżkami cen wynajmu nieruchomości. Chodzi o zmiany w podatkach, jakie niesie ze sobą Polski Ład. Oznacza on m.in. wprowadzenie obowiązkowego podatku ryczałtowego również dla prywatnych najemców. Ten aspekt nie powinien jednak rzutować na wzrosty cen jeszcze przez kilkanaście miesięcy, przynajmniej dla części najemców.

Do końca 2021 r. wynajmujący mógł się rozliczyć się z Urzędem Skarbowym za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub według skali podatkowej. Pierwsza opcja zakłada opodatkowanie wszystkich przychodów, natomiast zgodnie z drugą wynajmujący mógł odliczyć poniesione koszty, np. na remont mieszkania, od uzyskanych przychodów i w efekcie opodatkować tylko rzeczywisty dochód. Rozliczenie za pomocą skali podatkowej było może i wprawdzie bardziej czasochłonne, ale pozwalało na większy zysk. Na mocy przepisu przejściowego z opodatkowania na ogólnych zasadach można jeszcze korzystać do końca 2022 r. – dotyczy to jednak tylko tych osób, które rozliczały się w ten sposób już w 2021 r. Stracą na tym głównie osoby posiadające kilka mieszkań na wynajem, gdyż ich koszty uzyskania przychodu są duże w wyniku np. częstych remontów – wyjaśnia Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Czy zakup mieszkania pod wynajem to najlepsza inwestycja?

W 2021 roku wiele osób podjęło decyzję o ulokowaniu posiadanego kapitału właśnie w nieruchomościach.

Osoby decydujące się na taki krok nie tylko mogły liczyć na zysk z wynajmu mieszkań, ale także chroniły w ten sposób swoje pieniądze przed negatywnym wpływem inflacji. Lokaty bankowe z małym oprocentowaniem nie były w stanie tego zapewnić. Obecnie oprocentowanie lokat stopniowo wzrasta, w znacznej ilości placówek osiąga 1,20-1,30% (po uwzględnieniu podatku) ale to wciąż zdecydowanie mniej niż opłacalność inwestycji w mieszkanie. Pamiętajmy też, że inflacja cały czas rośnie, więc nieruchomości nadal są najlepszą inwestycją kapitału. Rosnące ceny wynajmu również w jakimś stopniu pokryją wzrost rat związanych z podwyżką stóp procentowych – mówi Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Eksperci przypominają, że przeciętna rentowność netto dla kupowanego pod koniec grudnia średniej wielkości mieszkania, wynajmowanego przez cały rok, a także przy uwzględnieniu wszystkich koniecznych opłat i drobniejszych wydatków związanych z odświeżeniem lokalu, wynosiła 4%. Ale uwaga, zaledwie przy jednym miesiącu bez najemców przeciętna stopa zwrotu z wynajmu dla tego samego mieszkania wyniesie aż 0,5 pp. mniej, czyli 3,5% netto.