Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, o sytuacji i perspektywach rynku nieruchomości w Polsce, inwestycjach w nieruchomości, a także rynku nieruchomości luksusowych.

Jak wyglądał rok 2024 na rynku nieruchomości w Polsce? Czy na podstawie oddawanych do użytku mieszkań, rozpoczętych budów, a także wydanych pozwoleń i zgłoszeń budowy można wysnuć pozytywne wnioski?

Reklama

Nie ma jeszcze pełnych danych GUS dotyczących budownictwa mieszkaniowego za 2024 rok. Jednak na podstawie dostępnych statystyk można oszacować wolumen mieszkań oddanych ogółem na około 195 tys. (-10% r/r), mieszkań rozpoczętych na ok. 240 tys. (+ 27% r/r), natomiast pozwoleń na budowę na ok. 290 tys. (+22% r/r).

Wzrost rok do roku nowych budów oraz pozwoleń mógłby wyglądać dość optymistycznie, gdyby nie fakt, że w ubiegłym roku nastąpiło dość mocne hamowanie koniunktury sprzedażowej nowych mieszkań. Na siedmiu głównych rynkach kraju deweloperzy sprzedali o 26% mniej mieszkań, licząc rok do roku. Z kolei w grudniu 2024 roku oferta wzrosła do 68 tys. lokali, czyli o ponad połowę rok do roku.

Z tego typu statystyk dość trudno wyciągnąć jednoznacznie pozytywne wnioski. Wprawdzie wybór mieszkań jest rekordowy, a możliwości negocjacyjne klientów deweloperskich biur sprzedaży optymalne, ale utrzymująca się przewaga podaży mieszkań nad popytem, jeśli nie zostanie zniwelowana w najbliższej przyszłości, może stanowić rynkowy problem prowadzący z czasem do sytuacji kryzysowej.

Reklama

W języku potocznym istnieją takie pojęcia, jak „Polska A” i „Polska B”. Czy tego typu rozróżnienie – oczywiście umowne – uprawnione jest też w przypadku rynku nieruchomości? Mamy „budowlaną Polskę A” i „budowlaną Polskę B”? Czy jest ona wierną kalką „Polski A” i „Polski B”, czy niekoniecznie?

Podział Polski na „Polskę A” i „Polskę B” jest historycznym i społecznym uproszczeniem. Odnosi się on do różnic w poziomie rozwoju gospodarczego, infrastruktury, a także dostępności usług między regionami kraju. W kontekście rynku nieruchomości również można zauważyć podobne różnice, chociaż podział ten z upływem czasu staje się coraz mniej wyraźny.

Akurat tak się składa, że „Polska A” obejmuje zazwyczaj większe miasta, aglomeracje, a także bardziej rozwinięte regiony, takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź czy aglomeracja śląska. Dokładnie te właśnie ośrodki monitorują firmy analityczne, a ich statystyki mają fundamentalny wpływ na ocenę koniunktury w mieszkaniówce. Poniekąd więc przedmiotowy podział ma miejsce.

Choć różnice te wciąż istnieją, z biegiem czasu niwelują je rozwój infrastruktury, fundusze unijne, a także migracja ludności. Przykłady to dynamiczny rozwój miast wschodniej Polski, takich jak Rzeszów, Białystok czy Lublin. Zbliżają się one pod względem standardu życia i cen nieruchomości do bardziej rozwiniętych regionów. Z czasem więc różnice pomiędzy „budowlaną Polską A” i „budowlaną Polską B”, która na chwilę obecną wydaje się dość wierną kalką „Polski A” i „Polski B”, powinny ulegać coraz większej redukcji.

Czy Pana zdaniem Polacy inwestują w nieruchomości? Jak duża grupa osób to robi? Jakie są – o ile to właściwe określenie – progi wejścia w tego typu działalność?

Trudno o dokładne statystyki liczby rodaków inwestujących w nieruchomości, choć na pewno jest to znacząca liczba. Natomiast z różnych badań wynika, że nieruchomości – głównie mieszkaniowe – znajdują się na samym szczycie preferencji inwestycyjnych Polaków, osiągając poziom ponad dwóch trzecich badanych osób.

Progi wejścia zaczynają się na poziomie cenowym najtańszych mieszkań czy działek budowlanych, a więc z różnych poziomów w różnych lokalizacjach. W stolicy trudno już o kawalerkę w cenie niższej niż 300-400 tys. zł. Z kolei w mniejszych miejscowościach na pewno jest sporo taniej. Nadzieją na obniżenie progów inwestycji w nieruchomości mają być REIT-y, czyli długo wyczekiwane przez rodzimych inwestorów notowane na giełdzie nieruchomościowe fundusze inwestycyjne.

Czy w ogóle warto inwestować w nieruchomości? Dlaczego?

Z całą pewnością warto. Nieruchomości mieszkaniowe w Polsce drożeją nieprzerwanie od ponad dekady, generując dodatkowo pasywne dochody w postaci zysków ich posiadaczy z wynajmu. Poza tym jest to jedna z najbezpieczniejszych form inwestycji, pozostawiająca daleko w tyle wszelkie inne aktywa, jak akcje, obligacje czy kryptowaluty i najlepiej chroniąca kapitał przed inflacją. Jest to namacalny, fizyczny majątek, który ma wartość niezależnie od wahań rynkowych, a do tego długoterminowy, pewny potencjał wzrostu wartości.

Jak wygląda rynek nieruchomości luksusowych w Polsce? Co determinuje nieruchomości luksusowe: cena, lokalizacja, powierzchnia, standard wykończenia? Jakie są finansowe ramy, by można byłoby mówić o nieruchomości luksusowej?

Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce rozwija się dość dynamicznie, chociaż w porównaniu z najbardziej rozwiniętymi rynkami nieruchomości, jak Stany Zjednoczone, Francja, Wielka Brytania, Włochy itp., wciąż pozostaje na dość wczesnym etapie rozwoju. Jednak rosnąca liczba zamożnych rodaków i zainteresowanie wysokiej klasy inwestycjami sprawiają, że segment ten staje się coraz bardziej widoczny.

Nieruchomości luksusowe determinuje w pierwszym rzędzie lokalizacja, która powinna być absolutnie topowa, a następnie jak najwyższy standard inwestycji. Z kolei te dwa czynniki wpływają na ceny, które z minimalnego poziomu ok. 20 tys. zł/m2 w największych krajowych metropoliach osiągają wartości rzędu 40-60 tys. zł/m2. Jeżeli chodzi o powierzchnię, to aktualnie nawet mniejsze lokale stanowią często przeważającą ofertę w wysokiej klasy apartamentowcach.

Jak duży potencjał ma w Polsce rynek nieruchomości luksusowych? Jaką miarę należałoby przyjąć do oceny tego potencjału: metry kwadratowe, angażowane środki finansowe, liczbę osób – potencjalnych nabywców nieruchomości luksusowych?

Potencjał nieruchomości luksusowych jest wprost proporcjonalny do rosnącego z roku na rok potencjału Polaków aspirujących do klasy osób zamożnych. W Polsce liczba HNWI (High Net Worth Individuals) – osób dysponujących majątkiem przekraczającym 1 mln dolarów wynosi ponad 150 tys. Oznacza to wzrost o blisko 30% w ciągu ostatniej dekady. Rosnąca w szybkim tempie liczba osób zaliczanych do klasy wyższej determinuje wzrost popytu na nieruchomości luksusowe. Ten rynek będzie rozwijał się w stałym tempie jeszcze przez długie lata.

Czego możemy spodziewać się na rynku nieruchomości w tym roku i w najbliższych latach?

W tym roku kondycja rynku nieruchomości mieszkaniowych będzie zależna głównie od poziomu stóp procentowych i ewentualnego nowego programu mieszkaniowych kredytów preferencyjnych, wprowadzenie którego zapowiada resort rozwoju. Najbliższe miesiące mogą jeszcze upłynąć pod znakiem ograniczonego popytu w oczekiwaniu na poprawę warunków rynkowych. Jednak w drugiej połowie roku powinny dać znać o sobie pierwsze wyraźne symptomy ożywienia koniunktury.

Tymczasem strona popytowa ma obecnie bardzo dogodne warunki, zarówno pod względem wyboru nieruchomości, jak i możliwości negocjacyjnych. O ile wyraźnej przeceny nowych mieszkań trudno się raczej spodziewać w przewidywalnej przyszłości, to raczej pewne wydają się liczne promocje deweloperskich inwestycji w całym kraju. Powinno to stworzyć dobre warunki do okazyjnych zakupów lokali na rynku pierwotnym.

Z kolei prognozowanie sytuacji rynkowej w dłuższej, kilkuletniej perspektywie jest obarczone większym ryzykiem błędu. Biorąc jednak pod uwagę wciąż znaczny deficyt mieszkaniowy w Polsce, sytuacja rynkowa nie powinna przynajmniej do końca bieżącej dekady ulec radykalnej zmianie.

Dziękuję za rozmowę.

ROZMAWIAŁ: Marek Hryniewicki

Wywiad ukazał się w miesięczniku BIZNES.meble.pl, nr 2/2025.