Justyna Rachuba, manager sieci aparthoteli INA Management, o najważniejszych czynnikach kształtujących Public Rental Sector, profesjonalizacji polskiego rynku najmu i najbardziej dochodowych inwestycjach.

Na początku, przedstawmy firmę. Czym się zajmuje INA Management?

Reklama

Mówiąc w skrócie, zajmujemy się zarządzaniem aparthotelami na najem krótko i długoterminowy.

Zarządzaniem i wyposażaniem?

Tak, zarządzaniem. Natomiast jeśli chodzi o wyposażanie, wspieramy inwestorów, deweloperów w stworzeniu przestrzeni, która będzie odpowiadała jak największemu komfortowi gości. Dzięki 9-letniemu doświadczeniu mamy już dosyć duże rozeznanie potrzeb inwestorów i oczekiwań klientów w tym zakresie. Niemal każdy apartament jest inny, więc przy skali kilkuset apartamentów przy każdej inwestycji, którą obejmujemy w zarządzanie, nasza wiedza obejmuje praktycznie każdy typ apartamentu: od wakacyjnego w najpopularniejszych lokalizacjach sezonowych, przez najem krótkoterminowy w największych miastach, aż po długoterminowy najem prywatny, jak i korporacyjny. Jak najbardziej wspieramy inwestorów w wyposażaniu, służymy zawsze radą i pomocą, co przy standardach, jakie określiliśmy dla naszych poszczególnych marek pozwala prowadzić te procesy bez większych komplikacji po stronie inwestorów.

Wrócimy jeszcze do tego tematu. Chciałabym zapytać, kto jest właściwie potrzebny, żeby powstał aparthotel? Czy Państwo biorą udział w tym procesie od początku?

Tak, jesteśmy w procesie od początku współpracując z deweloperem. Wspieramy deweloperów podczas najważniejszych etapów tworzenia inwestycji, aby dostarczyć ich klientom dobrze przygotowany apartament, który doskonale wpasuje się w potrzeby rynku.

Reklama

Czy doradzają Państwo również deweloperom pod względem wyboru lokalizacji inwestycji?

Najczęściej to nie my decydujemy o lokalizacji. Deweloperzy zagospodarowują posiadany przez siebie bank ziemi. Deweloperzy kontaktują się z nami w sprawie wsparcia w obszarze jak najlepszego przygotowania inwestycji. Wspieramy ich od najwcześniejszych faz, dzięki czemu budynki już od samego początku wyposażane są w pewnego rodzaju udogodnienia, które dopasowują obiekt do jego przyszłej funkcji, a standard do lokalizacji i wynikającego z tego rynkowego potencjału, również wspólnie określamy strukturę jednostek apartamentowych. Wspieramy i doradzamy, co ma się znaleźć w danego typu inwestycji. Ponadto wspieramy sprzedaż jednostek apartamentowych do inwestorów, a na końcowym etapie dokonujemy odbioru apartamentów, przejmujemy je  w zarządzanie i tworzymy sprawnie funkcjonujący aparthotel.

Czy kompleksowe wyposażanie apartamentów należy już obecnie do standardu?

To zależy od inwestycji. Na przykład teraz, w jednej z inwestycji, której doradzamy w Poznaniu, przygotowaliśmy kompleksowe pakiety wykończeniowe. Inwestor może zamówić u nas rekomendowane wyposażenie. Zdejmujemy mu w ten sposób wiele komplikacji z głowy, a jednocześnie tworzymy aparthotel z prawdziwego zdarzenia, w którym utrzymywany jest jednolity standard w całych grupach apartamentów i goście przyjeżdżający w większych grupach otrzymują jednolitą ofertę dla każdego gościa.

Co mają Państwo w swojej ofercie wyposażenia?

Współpracujemy zarówno z projektantami, ze sprawdzonymi dostawcami mebli, jak i ekipami wykończeniowymi. Każda nasza marka ma określony standard dopasowany do charakteru obiektu, a więc klienci otrzymują czytelne informacje co powinno się znaleźć w apartamencie, aby spełniał wymogi obiektu.

Państwo określają standard, jaki będzie zrealizowany czy to jest decyzja inwestora?

Określamy, co się powinno znaleźć w apartamencie, aby apartament spełniał standardy danej marki, a to wynika z wielu czynników: lokalizacji, standardu samego budynku, okolicznych udogodnień i jeszcze kilku mniej istotnych czynników.

Czy jednak pozostaje jakieś pole do decyzji samych inwestorów?

Inwestorzy mogą w zasadzie decydować o wszystkim, to są w końcu ich nieruchomości, a my im nie narzucamy, jak mają wyposażać apartamenty. Jednak, jeżeli bierzemy pod uwagę stworzenie sprawnie działającego obiektu, uzyskującego wysokie opinie gości, to warto uwzględnić planowany w obiekcie standard i skorzystać z naszego doradztwa.

Mamy kilka sieci aparthotelowych. Jedną z nich jest City Break. Są to obiekty położone w centralnych punktach miast, w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach skoncentrowanych na pobytach turystycznych i biznesowych. Drugi to Symphony – również obiekty położone w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, przeznaczone na najem krótkoterminowy oraz tzw. longstay. Tę markę rezerwujemy dla apartamentowców, w których są liczne dodatkowe udogodnienia dla gości, czyli np. sala fitness, sauna, tarasy widokowe, korty tenisowe.

Powiedzmy o poszczególnych markach INA Management.

Obecnie wprowadzamy na rynek sieć Belong, w której oferujemy ustandaryzowane pod względem metrażu i wyposażenia apartamenty na wynajem dłuższy niż 30 dni. W swojej ofercie mamy również rozwijaną obecnie sieć o podwyższonym standardzie, My Rest, które oferują wysokiej jakości wyposażenie i doskonałe lokalizacje wakacyjne, które wybierają bardzo wymagający goście, przyzwyczajeni do wysokiego komfortu życia na co dzień.

Rozumiem, że przyporządkowanie apartamentu do poszczególnych marek INA Management łączy się również z różnymi poziomami nakładów, jakie musi ponieść właściciel?

Równocześnie z ceną zakupu apartamentu wzrasta cena jego wyposażenia. Jeżeli apartament został zakupiony w świetnej lokalizacji, co wiąże się z wyższą ceną, to jakość jego wyposażenia musi być również lepsza. Musi być współmierna z ceną wynajmu, ale to w oczywisty sposób pozwala osiągnąć wyższe zyski inwestorowi. Określiliśmy kilka czynników, które muszą ze sobą współgrać przy konkretnej marce obiektu.

Kto decyduje o wyborze mebli i wyposażenia?

To zależy od tego czy wariant oferty dewelopera obejmuje wyposażenie apartamentu pod klucz czy też zostaje to w gestii nabywcy. Często współpracujemy z deweloperem i architektem na etapie opracowywania koncepcji rynkowej całej inwestycji, co ma związek z późniejszym wyposażeniem i detalami, zastosowanymi we wnętrzach.  jednak my możemy jedynie doradzić, a ostateczna decyzja należy do dewelopera i architekta.

Czym różni się aparthotel od hotelu?

Wynajmujemy apartamenty będące własnością inwestorów, a dodatkowo zapewniamy usługi typowe dla hotelu. Apartamenty, tak jak pokoje hotelowe wynajmowane są na poszczególne doby. W przypadku aparthotelu przewaga polega na tym, że gość ma najczęściej do dyspozycji nie tylko sypialnię, jak to jest w hotelu, ale kompleksowo wyposażoną jednostkę mieszkaniową. Najczęściej składa się ona z oddzielnej sypialni, przestrzeni dziennej z aneksem kuchennym, odrębną łazienką. Gość otrzymuje w pełni zaaranżowany apartament o większym metrażu. W obiektach przez nas prowadzonych zapewniamy jeszcze dodatkowe usługi, które są typowe dla hotelu np. recepcję czy inne udogodnienia w postaci sali fitness czy sauny.

Czy inwestorzy decydują się na rozwiązania niekonwencjonalne, żeby przykuć uwagę najemcy?

Zdecydowanie tak, jednak w pewnych ramach, związanych z naszym standardem. O wyborze noclegu w portalach rezerwacyjnych często decydują emocje i zaproponować coś oryginalnego, aby się wyróżnić. Jeżeli jest to pojedyncza inwestycja, inwestor w danej lokalizacji ma jeden apartament, to rekomendujemy, żeby w swoim ogólnym charakterze projekt był jak najbardziej uniwersalny, żeby spotkał się z aprobatą jak najszerszej grupy gości. Tak przecież wyglądają pokoje hotelowe. Inwestorzy kupują również apartamenty w pakietach po kilka, kilkanaście sztuk i w takich przypadkach decydują się na wprowadzenie swoich własnych rozwiązań, oferowanych w ich apartamentach.

Czy bardziej popularny jest pobyt krótkoterminowy czy longstay?

Każdy z tych obszarów to osobna część rynku. Popyt na pobyty krótkoterminowe wciąż rośnie. Klienci decydują się na najem apartamentu ze względu na korzyści: funkcjonalny aneks dzienny, oddzielna sypialnia, większa powierzchnia apartamentów i liczne inne udogodnienia. Najem krótkoterminowy staje się coraz bardziej popularny wśród gości biznesowych, którzy coraz częściej wybierają aparthotele na kilkudniowy pobyt właśnie ze względu na komfort i niezależność. Obecna sytuacja gospodarcza spowodowała dynamiczny wzrost rynku apartamentów na najem długoterminowy w wariancie longstay. Po licznych zawirowaniach ostatnich lat cenią go również właściciele apartamentów, którym przynosi mniejszy, ale stabilny zysk.

Jak wygląda rynek nieruchomości po pandemii?

Na obecną sytuację ma wpływ to, co się dzieje za naszą wschodnią granicą. W naszym kraju pojawiła się bardzo liczna grupa ludzi poszukująca mieszkań na długoterminowy najem, a obecna sytuacja na rynku kredytowym powoduje, że będzie się on wciąż rozwijał. Ceny nieruchomości utrzymują się na wysokim poziomie, więc przy restrykcyjnej polityce kredytowej na zakup nowego mieszkania stać zdecydowanie mniejszą część młodych ludzi. Wysoka inflacja skłania równocześnie ludzi posiadających pieniądze do lokowania ich w stabilne aktywa, którymi zawsze były nieruchomości, więc to ta część rynku będzie stanowiła największą grupę klientów deweloperów w najbliższych miesiącach.

Z branżowych względów interesuje mnie coliving. Jak ta idea jest realizowana w praktyce?

Jest to forma wynajmu w pełni wyposażonych, ustandaryzowanych mieszkań wraz z dostępem do przestrzeni współdzielonych. Mają one na celu stworzenie społeczności i integrację mieszkańców. To wszystko dzieje się wokół jednego budynku lub na osiedlu, w którym każdy z mieszkańców ma dostęp do dodatkowej infrastruktury, gdzie mogą pracować, spędzać wspólnie wolny czas. Idea colivingu opiera się na wartości, jaką  stanowi budowanie dobrych relacji między ludźmi. Czasem na takich osiedlach powierzchnia części mieszkalnych jest mniejsza niż standardowo, na rzecz poszerzenia części wspólnych.

Podobny trend można zaobserwować obecnie w hotelach, gdzie w odróżnieniu od starych obiektów z ciasną przestrzenią recepcyjną wprowadzane są rozległe wielofunkcyjne sale z częścią wypoczynkową, roboczą i integracyjną na samym wejściu do obiektu. Recepcja czasem stanowi jedynie wycinek funkcji dostępnych w parterach hoteli.  Popularność zdobywają też sale fitness, kluby spotkań, sale ze stołem do bilardu, rzutkami i np. saunarium.

Czy bywa to argumentem do najmu?

Nawet jeżeli jeszcze nie jest, to z pewnością wkrótce będzie. Coliving jest najbardziej doceniany przez pokolenie Millenialsów, czy też pokolenie Z, wkraczające obecnie w dorosłość i stanowiące rosnącą część rynku.  Osoby te często, co 2-3 lata, zmieniają pracę. Doceniają możliwość pracy zdalnej, samodzielną organizację czasu pracy. To są obywatele świata, którzy nie przywiązują się do posiadania, a bardziej do jakości życia i możliwości swobodnego doświadczania. Coliving jest idealną odpowiedzią na ich potrzeby. Umożliwia zdobywanie nowych znajomości, budowanie relacji czy rozwój. To są determinanty, które kierują tymi pokoleniami.

Jak z dłuższej perspektywy czasowej widzą Państwo pozycję na rynku najmu osób starszych. Czy wśród silver generation też widzą Państwo klienta w Polsce?

Cała branża hotelarska musi wziąć pod uwagę obecne potrzeby starszego pokolenia, które również lubi podróżować, doświadczać, odwiedzać ciekawe miejsca. My również zauważamy ich sprawne poruszanie się w portalach rezerwacyjnych i zainteresowanie najmem krótkoterminowym. Równocześnie są to goście, którzy są bardzo lojalni. Jak tylko się do nas przekonają, to u nas zostają. Jest to pokolenie zdecydowanie bardziej nastwione na komfort wypoczynku, a zdecydowanie mniej na aktywność w przestrzeniach wspólnych czy colivingu.

Fala zmian przyjdzie z Millenialsami i pokoleniem Z. Jakie inne perspektywy czekają polski rynek nieruchomości?

Nowe pokolenia mają zdecydowanie odmienne podejście do nieruchomości, w szczególności do tak ważnej dla wcześniejszych pokoleń potrzeby posiadania mieszkania. Z tego też względu rozwój polskiego rynku nieruchomości będzie postępował, a jednym z jego głównych kierunków w obecnej sytuacji będzie segment profesjonalnego najmu długoterminowego, wspierany przez kapitał dużych funduszy inwestycyjnych.

Co się w tej chwili bardziej opłaca? Czy kupienie mieszkania i nadzorowanie go, czy inwestycja w aparthotel?

Zakup nieruchomości wciąż jest uważany za dobrą i stabilną decyzję, głównie dlatego, że jest to bezpieczna lokata kapitału. Oczywiście, inwestor, który dysponuje sporym kapitałem, może zainwestować w uruchomienie własnego aparthotelu, jednak za tym musi iść wizja, co z tym obiektem zrobić później. Trzeba włożyć w niego wiele pracy przy zarządzaniu, serwisowaniu, promocji, obsłudze gości. My klientom oferujemy bazę stałych gości, również biznesowych, którzy korzystają z naszych usług w różnych lokalizacjach. Mamy gości, którzy znają nasze sieci i którzy w ramach sieci poznają nasze stałe obiekty. My, jako operator nieruchomości, mamy stałych gości biznesowych. Mamy stawki korporacyjne, nawiązaną współpracę z firmami i rozbudowane programy lojalnościowe i profesjonalnie serwisujemy nieruchomości oddane nam w zarzadzanie. To dla inwestorów bardzo komfortowe rozwiązanie.

Zdejmują Państwo z inwestora dużą odpowiedzialność.

Tak, żeby inwestor ze spokojem czerpał zyski i mógł się zająć tym, co pozwala mu gromadzić kapitał na co dzień, aby go dalej inwestować, a zarządzanie w pojedynkę jest mocno czasochłonne. Trzeba pamiętać, kiedy są rezerwacje, trzeba mieć osobę, która posprząta. Działając w grupie, działamy tak samo jak hotel: mamy dział housekeepingu, dział recepcji. Inwestor nie jest angażowany w sprawy bieżące dotyczące apartamentu, co też jest niewątpliwie plusem. To jest ogromna oszczędność czasu dla inwestora.

W jaki rodzaj apartamentu dobrze byłoby zainwestować? Co by Pani rekomendowała?

Inwestorzy często zadają nam pytanie: jaki apartament kupić, żeby był rentowny? To jest trudne pytanie, bo rynek się zmienia, niemniej wierzymy, że dwupokojowe mieszkania, funkcjonalnie rozplanowane, komfortowo wykończone, zawsze znajdą najemcę na rynku. Czy najem krótkoterminowy, czy długoterminowy – oba te warianty są popularne i nie ma podstaw, żeby sądzić, że to się zmieni w najbliższej przyszłości. Jeżeli mówimy o inwestycji przeznaczonej na najem długoterminowy, to trzypokojowe mieszkania o małym metrażu również są ciekawym wariantem. Kluczowa jest lokalizacja i skomunikowanie z centrum miasta. Jeśli będzie daleki lub utrudniony dojazd do centrum, to musimy się zdecydować czy nie chcemy zrezygnować z najmu krótkoterminowego na rzecz długoterminowego najmu.

Czy dużo osób decyduje się na wyższy standard?

Tak. To również dla inwestora opłacalny wydatek. Nie tylko najemcy krótkoterminowi chętnie więcej płacą za udogodnienia, które mogą znaleźć na terenie obiektu. Jeżeli oferujemy recepcję, parking, fitness, usługę sprzątania to są nimi zainteresowani najemcy, którzy dysponują większymi zasobami finansowymi. Jak najbardziej są w stanie więcej zapłacić za wyższy standard życia.

Czy sytuacja w Polsce w sektorze, w którym Państwo działają różni się od tego, co się dzieje na rynkach zachodnich?

Jeżeli mówimy o najmie długoterminowym, to muszę powiedzieć, że zdecydowanie się różni, ponieważ sektor PRS Public Rental Sector w Polsce dopiero się kształtuje. Wciąż jest niewielkim odsetkiem inwestycji dedykowanych pod wynajem. Inwestorzy indywidualni wciąż mają wachlarz możliwości zakupu nieruchomości pod cele inwestycyjne. W Polsce rynek najmu dopiero się kształtuje w kierunku profesjonalizacji, ale to trzeba wziąć pod uwagę decydując się na inwestycję. Czy to najem krótko czy długoterminowy, goście oczekują pewnych standardów. Popyt rośnie i będzie rósł. Ustandaryzowany rynek obsługi będzie przez gości mile widziany.

Dziękuję za rozmowę.

ROZMAWIAŁA: Diana Nachiło