Od lata 2024 r. koszty wynajmu mieszkań w większości miast znów zaczęły rosnąć. Dług wynajmujących i zarządzających nieruchomościami sięga już ponad 1,6 mld zł.

Reklama

BIG InfoMonitor powołuje się na Eurostat, który podaje, że zaledwie 13% Polaków[1] wynajmuje mieszkania. To wynik zdecydowanie poniżej unijnej średniej, która wynosi 31%. [2] Ograniczone możliwości zakupu nieruchomości przez młodych Polaków wpływają jednak na duży rozwój rynku najmu. Ci, którym ceny wynajmu mieszkań spędzają sen z powiek albo nie stać ich na kredyt hipoteczny, mieszkają z rodzicami.

Rosną ceny wynajmu mieszkań i długi lokatorów

W ostatnim czasie dynamicznie rośnie liczba firm zajmujących się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Jak pokazują dane zgromadzone w Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor i bazy BIK w ciągu ostatniego roku o 40% wzrosły też nieopłacone w terminie zobowiązania tej grupy przedsiębiorców.

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem od lat zyskuje na popularności zarówno wśród prywatnych inwestorów, jak i inwestorów instytucjonalnych. Nadal jest to stosunkowo bezpieczna i przynosząca w długofalowej perspektywie korzyści finansowe forma lokowania kapitału. W krótkim okresie może to być jednak inwestycja dość niestabilna, bo wpływa na nią wiele czynników.

Reklama

Stopa zwrotu z wynajmu to stosunek czynszu do wartości nieruchomości. Obecnie w największych miastach wynosi ona 4-6%. W porównaniu z zyskami z obligacji skarbowych czy depozytów, wynajem staje się mniej atrakcyjny. Inflacja i brak innych opcji inwestycyjnych wcześniej sprzyjały inwestowaniu w nieruchomości, ale teraz pojawiły się inne atrakcyjne alternatywy, jak obligacje detaliczne. W rezultacie, deweloperzy dostarczają nowe mieszkania, a inwestorzy niezadowoleni z zysków próbują sprzedawać swoje nieruchomości, co tworzy presję na rynku i problem ze sprzedażą. A to widać po wzroście ofert na rynku pierwotnym – podkreśla dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor.

Co się dzieje na rynku najmu?

Ceny zakupu mieszkań od lat idą w górę, podobnie jak koszty utrzymania nieruchomości. Przez wiele lat rosły też ceny najmu. Hednak jak pokazują dane Otodom, od początku 2023 r. wzrost ten był zdecydowanie wolniejszy. Co więcej, wraz z początkiem 2024 r. stawki za wynajem odnotowały spadki. Sytuacja zmieniła się latem. Właśnie wtedy, co prawda wolniej niż w poprzednich latach, ale jednak, koszty wynajmu w większości miast znów wzrastały. Z raportu Otodom wynika, że w miastach wojewódzkich średni koszt najmu w sierpniu wzrósł o 2,4% w stosunku do lipca i 3,2% r/dr i wynosił średnio 3.633 zł. [3] Jedną z przyczyn był niewątpliwie skok podaży, spowodowany przez studentów szukających lokum na nowy rok akademicki.

Sytuacja na rynku wynajmu nieruchomości ma swoje odzwierciedlenie w danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazie informacji kredytowych BIK. Przeterminowane zadłużenie przedsiębiorców zajmujących się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami (PKD 6820Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi) od lipca 2021 do lipca 2023 sukcesywnie malało w tempie około 2% rok do roku. Porównując aktualne dane z tymi sprzed roku, widać już zdecydowany wzrost. W ciągu roku wartość nieopłaconych w terminie zobowiązań branży zwiększyła się o 464 mln zł i na koniec lipca 2024 wyniosła aż 1,62 mld zł.

Mimo rosnącej liczby podmiotów w sektorze wynajmu nieruchomości, odsetek firm borykających się z problemami z terminowym spłacaniem długów wpisanych do Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazy BIK od kilku lat zmienia się nieznacznie i oscyluje na poziomie 3,3-3,8%. Obecnie jest to 2076 firm (aktywne, zamknięte i zawieszone).

Rosną koszty obsługi i utrzymania lokali

Wysokie koszty połączone z utratą dochodu mogą natomiast doprowadzić do spirali zadłużenia, z której wynajmującemu trudno będzie wyjść.

Skoncentrowane na ochronie najemców prawo nie ułatwia egzekwowania długów. Skutecznym zabezpieczeniem może być tu perspektywa zgłaszania przeterminowanych zobowiązań do Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor. Świadomość, że taki wpis utrudnia, a czasem nawet uniemożliwia np. zakupy ratalne, czy podpisanie umowy abonenckiej z telekomem, jest dobrą motywacją do płacenia zobowiązań na czas – przypomina Sławomir Grzelczak, prezes Zarządu BIG InfoMonitor.

W dodatku, spośród 1,8 mln wynajmowanych w Polsce mieszkań, 40% to lokale należące do gmin (komunalne i socjalne) oraz oferowane w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego. 1% posiadają inwestorzy instytucjonalni. Natomiast pozostałe 59% wynajmowana jest przez prywatnych właścicieli [4]. Robią to oni również za pośrednictwem agencji zarządzających nieruchomościami. Wszystkie te grupy muszą mierzyć się ze wzrostem kosztów obsługi i utrzymania mieszkań oraz ryzykiem, że najemcy nie będą terminowo regulować swoich zobowiązań.

Przypisy

1. Wartość ta obejmuje wszystkie formy najmu, także najem z zasobów gminy (komunalny, socjalny), spółdzielczy i TBS.
2. Dane Eurostatu z raportu „Housing in Europe 2023”
3. Raporty Otodom: https://www.otodom.pl/wiadomosci/pobierz/raporty/raport-z-rynku-najmu-sierpien-2024
4. https://mieszkanicznik.org.pl/rynek-najmu-prywatnego-w-polsce/

Źródło: BIG InfoMonitor.