Tom Leach, członek Zarządu Leach & McGuire o rynku najmu profesjonalnego, standardzie wyposażenia wynajmowanych wnętrz i profesjonalizacji tego sektora rynku.

Czym jest najem instytucjonalny? Czym różni się od innych form najmu?

Reklama

Rynek najmu profesjonalnego to nowy segment rynku nieruchomości w Polsce. Polski prywatny najemca musi borykać się z szeregiem uciążliwości związanych z serwisowaniem mieszkania, które wynajmuje, a najmując lokal od prywatnego inwestora nie ma możliwości elastycznego dobierania powierzchni w przypadku gdy zmienia się jego sytuacja życiowa. Nie ma też zagwarantowanej stabilności najmu, gdyż właściciel nieruchomości może w każdej chwili wypowiedzieć mu umowę. Najem instytucjonalny wiążę najemcę z posiadaczem wielu nieruchomości o różnych parametrach, a więc wyjątkową rzadkością jest sytuacja, w której jego umowa może zostać wypowiedziana ze względu na zmianę potrzeb właściciela lokalu. Ma zapewniony też wysoki standard serwisowania jego lokalu, który określony jest w umowie, a właściciel zobligowany jest do należytego utrzymania nieruchomości i reakcji na usterki w z góry określonym terminie.

Różnica polega również na tym, że budynki przygotowywane dla celów najmu instytucjonalnego zaprojektowane są z myślą o zapewnieniu jak największego komfortu długoterminowym najemcom. Są to zatem budynki, w których właściciel, konkurując z innymi operatorami na rynku, wprowadza udogodnienia w rodzaju prywatnych centrów fitness, miejsc spotkań sąsiedzkich czy zaplecza rekreacyjnego. 

Jakie są atuty jeśli chodzi o najem instytucjonalny?

Profesjonalizacja rynku oznacza przede wszystkim stabilność, transparentność umów i zasad związanych z najmem. Z drugiej strony – polski rynek otwiera się na całkowicie nowy sposób myślenia o nieruchomościach, który obejmuje właśnie tę profesjonalizację w zakresie projektowania, wykonawstwa, jak i późniejszego zarządzania wynajmowanymi nieruchomościami. Powstaje nowy segment rynku, w którym nieruchomości budowane są od początku z myślą o najmie instytucjonalnym. Są to koncepcje odpowiednio przemyślane i zaprojektowane oraz zarządzane tak, aby zmaksymalizować korzyści zarówno dla najemców, jak i inwestora. Należy pamiętać, że nieruchomości te pozostają w portfelu inwestora, co oznacza, że są one przygotowywane z myślą o wieloletnim użytkowaniu, a więc i najemca może liczyć na wysoki standard nieruchomości, która jest mu oddawana do użytkowania.

Dlaczego Leach & McGuire zdecydowała się na inwestycję w Polsce?

Szeroki wachlarz wiedzy i doświadczeń, budowany od 20 lat, stanowi doskonałą bazę do rozwoju naszej działalności w Polsce. Polski rynek wkracza na poziom rynków dojrzałych, a co się z tym łączy – wzrasta zainteresowanie Polską wśród największych podmiotów tego rynku w Europie. Obserwujemy również rosnące zainteresowanie profesjonalnym doradztwem, także w gronie inwestorów indywidualnych, poszukujących doświadczonych podmiotów doradzających im w czasie najmu ich nieruchomości. Wielkość i potencjał polskiego rynku sprawia, że większość swojej aktywności koncentrujemy właśnie w tej części Europy.   

W czym specjalizuje się Państwa firma? Spektrum działalności przedsiębiorstwa jest szerokie, bo obejmuje współpracę z instytucjami i bezpośredni kontakt z najemcą.

Nasze doświadczenia pokazują, że każdy rynek ma swoją specyfikę i nie inaczej jest w przypadku Polski. Tym bardziej, że w Polsce rynek ten dopiero dojrzewa i dla wielu inwestorów wciąż istnieje na nim wiele niewiadomych. Nasza firma łączy znajomość możliwości sektora w Europie z doświadczeniem zbudowanym w trakcie zarządzania nieruchomościami w Polsce. Podobnie jak w przypadku większości sektorów nieruchomości, jest to w dużej mierze biznes oparty na stosunkach międzyludzkich, w którym staramy się zrównoważyć potrzeby inwestorów i oczekiwania rynku w oparciu o sygnały płynące od najemców.  Doświadczenie pokazuje, że bez tej wiedzy następuje znaczący rozdźwięk pomiędzy chęcią optymalizowania inwestycji przez inwestorów, a specyfiką polskiego rynku najmu.

Jak wygląda rynek najmu instytucjonalnego w Polsce w porównaniu z innymi krajami? Gdzie jest najbardziej popularny?

Polski najemca stał się już najemcą świadomym, oczekującym wysokiej jakości, adekwatnej do wysokości czynszu. Istnieje olbrzymia rynkowa potrzeba unormowania i uregulowania zasad najmu, z których wynikałby odpowiedni standard serwisowania wynajmowanych nieruchomości. Jest to zasadniczo odmienne podejście od tego, jak wygląda obecnie rynek najmu indywidualnego, wiążący najemcę z prywatnym właścicielem. Ten ostatni najczęściej zakłada uzyskanie pasywnego przychodu z tytuły najmu nieruchomości, którą w całości opiekować się będzie najemca.

Oczywiście jest tak, że w wielu krajach Europy rynek najmu prywatnego wciąż się utrzymuje, natomiast kierunek jego rozwoju wyznaczany jest przez wysokiej jakości usługę zapewnianą przez profesjonalnych operatorów wynajmowanych nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości, jak i rozwijający się trend mobilności i wolności, oznacza, że będzie coraz więcej osób, które traktują swoje miejsce zamieszkania jedynie tymczasowo i nie chcą czuć się związani z jednym miejscem przez całe życie. Oznacza to, że również w Polsce rynek będzie się rozwijać i będzie stanowić coraz popularniejszą alternatywę wobec posiadania własnej nieruchomości. Ważnym trendem jest również opcja, w której indywidualny właściciel nieruchomości podejmując zlecenia na całym świecie, oczekuje profesjonalnego zarządzania jego nieruchomością – to jest i będzie coraz większa grupa w tym segmencie rynku. Współpraca z naszą firmą oznacza dla niego stabilność przychodów i minimalizację zaangażowania po jego stronie.

Na ile na taką współpracę w zakresie najmu instytucjonalnego otwarci są developerzy?

Nasza rola polega na tym, aby odpowiednio dobrać projekty budowlane, zarówno dla funduszy poszukujących inwestycji, jak i deweloperów przygotowujących swoje projekty budowlane. Większość deweloperów koncentruje się na sprzedaży lokali inwestorom indywidualnym, a tylko część rynku nastawiona jest na sprzedaż mieszkań pakietowo. Zależy to w głównej mierze od planów rozwojowych i założeń względem pozycji rynkowej dewelopera, jak i potencjału sprzedażowego konkretnej nieruchomości. Specyfika polskiego rynku polega na tym, że znacznie większą otwartość na współpracę z funduszami inwestycyjnymi wykazują mniejsi deweloperzy, liczący na szybki zwrot z transakcji.

W jakich polskich miastach rozwija się najem instytucjonalny? Jak duże znaczenie ma wielkość aglomeracji?

Wszystkie duże fundusze chcą zacząć w Warszawie. Kolejne na liście są: Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto, a następnie Łódź i Katowice. Myślę, że na danym rynku zawsze musi istnieć pewna płynność dla inwestorów, aby wiedzieli, że będą mieli potencjalną możliwość rezygnacji. W tej chwili próg zainteresowania wynosi ok. 500 tys. mieszkańców w danej aglomeracji. Jestem pewien, że wraz z dojrzewaniem rynku ta liczba spadnie do 300 tys. i będziemy obserwować zwiększoną liczbę inwestycji PRS w Białymstoku, Lublinie, Bydgoszczy czy Szczecinie.

Jak pandemia zmieniła rynek najmu instytucjonalnego?

W największym stopniu pandemia dotknęła rynki zależne od turystów i studentów. Jednak ostatnie tygodnie udowodniły, że zarówno poziomy obłożenia, jak i wysokości czynszów, ponownie wykazują tendencję wzrostową. Pandemia wymusiła również dywersyfikację portfela nieruchomości wśród inwestorów, którzy dotychczas koncentrowali się wyłącznie na nieruchomościach komercyjnych. Zmieniły się również oczekiwania najemców i właścicieli nieruchomości w zakresie funkcji oczekiwanych w mieszkaniach. Zapewnienie przestrzeni do pracy stało się jedną z przewag konkurencyjnych deweloperów. Tutaj właśnie uwidacznia się duża przewaga najmu od profesjonalnego operatora instytucjonalnego nad posiadaniem bądź wynajmowaniem mieszkania od indywidualnego właściciela – najem od profesjonalnego operatora pozwala elastycznie dobierać wynajmowaną przestrzeń w zależności od okresowych potrzeb najemcy.

W jakim wieku najczęściej są wynajmujący?

Najliczniejsza grupa wiekowa to 20-30 lat, ale mamy lokatorów w każdym wieku. W biznesowych dzielnicach dużych miast pracuje duża liczba młodych profesjonalistów i par, które szukają mieszkania do wynajęcia w niewielkiej odległości od biura i centrów handlowych. W tej grupie demograficznej najbardziej popularne zawsze były mieszkania jednosypialniane. Obecnie jednak obserwujemy spadek zainteresowania mieszkaniami typu studio ze względu na coraz popularniejszą pracę w trybie home office. Spodziewamy się jednak, że popularność mniejszych jednostek mieszkalnych powróci w ciągu kilku następnych lat, gdy tylko pracownicy ostatecznie powrócą do biur.

Jak często z Państwa oferty korzystają studenci?

Jedna z zarządzanych przez nas nieruchomości jest Trio w Krakowie. Obiekt ten jest hybrydą PRS i mieszkań typowo studenckich, więc jesteśmy przyzwyczajeni do regularnych kontaktów ze studentami. Nawet Pereca, kolejna nieruchomość, którą zarządzamy w warszawskim CBD, dysponuje pewną ilością mieszkań, które wynajmują od nas studenci, chociaż w tym konkretnym przypadku są to głównie mniejsze jednostki mieszkalne, zazwyczaj wynajmowane przez studentów zagranicznych. 

Czy model najmu instytucjonalnego w Polsce ma szansę się zmienić?

Oczywiście, że tak. Początek pandemii jednoznacznie pokazał nam, jak szybko świat musi się dostosowywać do nowej rzeczywistości. Myślę też, że nastąpi pewna ewolucja w sektorze PRS – najemcy zaczną interesować się mniejszymi budynkami w stylu butikowym i rozwiązaniami przygotowanymi specjalnie dla niektórych grup podnajemców np. osób starszych, którzy mają zdecydowanie inne potrzeby i oczekiwania, niż studenci czy pracujący młodzi dorośli. Dla przykładu – dla większości seniorów lokalizacja w ścisłym centrum miasta może okazać się wadą konkretnego mieszkania, a nie jego zaletą, jak dla pozostałych wspomnianych grup.

Na ile jeśli chodzi o najem instytucjonalny biorą Państwo pod uwagę trendy demograficzne, zjawiska społeczne i np. taką ideę  jak coliving?

Nie jest łatwo jednoznacznie przewidzieć, jak rynek zachowa się w przyszłości. Myślę jednak, że można uczyć się na bazie doświadczeń innych krajów, które mają zdecydowanie dłuższy staż w sektorze PRS. Pewne prognozy wskazują, że w niedalekiej przyszłości więcej osób będzie mieszkać samotnie. Na pewno nasili się również migracja do większych aglomeracji z mniejszych miejscowości. Poza tym, istotnym czynnikiem decydującym o wyborze konkretnej lokalizacji staną się również uwarunkowania społeczne np. chęć zamieszkania wśród osób w podobnym wieku czy posiadających zbliżone poglądy.

Czy najemca instytucjonalny jest zobowiązany do wyższego standardu wyposażenia niż osoba fizyczna?

Mieszkania wynajmowane od właścicieli prywatnych nie mają określonego standardu. Wiele osób sądzi, że indywidualni właściciele będą przede wszystkim oszczędzać pieniądze, rezygnując z wysokiej klasy wykończenia i bogatego wyposażenia. Istnieją jednak prywatne oferty najmu, gdzie mieszkania są wykończone w wysokim standardzie, jednak koszty ich wynajęcia są z reguły bardzo wysokie. Myślę, że właściciele instytucjonalni zdają sobie sprawę, że dysponują dużą ilością lokali do wynajęcia w jednej lokalizacji i najczęściej będą dążyć do oferowania standardu średniego lub wysokiego.

Czy jest określony standard wyposażenia wynajmowanego mieszkania?

Zainteresowanie kompletnie niewyposażonymi i nieumeblowanymi mieszkaniami do wynajęcia jest znacznie mniejsze, chociaż wciąż pojawiają się tacy najemcy, którzy chcą umeblować lokale całkowicie samodzielnie. Większość najemców oczekuje jednak pewnej ilości podstawowych mebli – łóżka, szafy, stołu, krzeseł, sofy itp. Myślę, że wraz z rozwojem rynku i poszerzaniem oferty mieszkaniowej w najbliższym czasie większy nacisk będzie położony na jakość mebli i wyposażenia.

Kto zajmuje się aranżacją instytucjonalnych mieszkań na wynajem? Czy jeśli chodzi o najem instytucjonalny specjalizują się w nim wybrane biura architektoniczne?

PRS to nowy rynek i ilość możliwości w zakresie projektowania wnętrz zaczyna się zwiększać. Niektóre z największych polskich firm zajmujących się wykończeniem i projektowaniem już specjalizują w tej dziedzinie i w niedalekiej przyszłości spodziewamy się stopniowego wdrażania nowych rozwiązań. Inwestorzy, kupując kilkaset lokali wymagających wykończenia, mają pewność, że prace zlecone profesjonalistom zostaną wykonane w terminie i w ramach określonego budżetu. Chcąc wyróżnić się na tle konkurencji, inwestorzy będą coraz częściej decydować się na świeże projekty i inspiracje.

Jak wygląda współpraca z dostawcami i realizatorami wyposażenia wnętrz jeśli chodzi o najem instytucjonalny?

Współpraca rozpoczyna się na długo przed oddaniem budynku do użytku. Zazwyczaj należy przeprowadzić konsultacje na jak najwcześniejszym etapie całego procesu np. 12 miesięcy przed przekazaniem budynku. W takich konsultacjach udział powinien wziąć właściciel obiektu, projektanci i wykonawcy. W tego typu konsultacjach bierzemy udział także my. Wszystko po to, aby przekazać praktyczną wiedzę na temat tego, jakie rozwiązania mogą się sprawdzić, a jakie nie.  Ostateczny kształt projektu musi być inspirujący i interesujący, ale także spójny i praktyczny. Z reguły odbywa się bardzo wiele spotkań, wirtualnych lub rzeczywistych, zanim gotowy projekt inwestycji zostanie pozytywnie przyjęty i zanim rozpoczną się prace budowlane.

Dziękuję za rozmowę.

ROZMAWIAŁA: Diana Nachiło

Wywiad opublikowany został w miesięczniku BIZNES.meble.pl, nr 12/2021