Rozmowa z Kazimierzem Kirejczykiem, prezesem Zarządu i jednym z kluczowych ekspertów firmy doradczej REAS.

Z jednej strony liczba oddanych do użytku w 2010 r. mieszkań spadła. Z drugiej – wzrosła liczba rozpoczętych inwestycji oraz inwestycji, na które w ub.r. wydano pozwolenia. Jaki zatem według REAS był w budownictwie mieszkaniowym rok 2010?

Reklama

Pod względem liczby jednostek mieszkalnych oddanych do użytku rok 2010 należał do przeciętnych. Zgodnie ze wstępnymi danymi GUS oddano w Polsce do użytku 135,7 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych. To jak na minioną dekadę całkiem dobry wynik. Przeciętnie bowiem w tym okresie oddawano rocznie w kraju nieco ponad 125 tys. mieszkań i domów. Tak dobry wynik jest jednak przede wszystkim efektem działalności inwestorów indywidualnych. Oni oddali ponad połowę wszystkich jednostek mieszkalnych wybudowanych w kraju. Choć w tej kategorii statystycznej są także niewielkie firmy deweloperskie, to jednak ogromną większość tych inwestorów stanowią rodziny budujące domy jednorodzinne w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Jako REAS widzimy, że domy te nadal budowane są długo. Od zgłoszenia rozpoczęcia budowy do jej oficjalnego ukończenia mija średnio około sześciu lat. Zatem obecnie kończone domy były rozpoczynane w okresie prawie całej dekady, a czasem jeszcze wcześniej.

O ogólnej koniunkturze w budownictwie mieszkaniowym najlepiej świadczy jednak liczba i struktura jednostek mieszkalnych, których budowę rozpoczęto. Rok 2010 okazał się pod tym względem całkiem dobry: łączna liczba rozpoczętych mieszkań i domów jednorodzinnych przekroczyła 158 tys. Kluczowe znaczenie dla tego wyniku miały decyzje inwestorów indywidualnych, którzy zgłosili rozpoczęcie ok. 86,5 tys. jednostek mieszkalnych, czyli nieco mniej niż w roku 2009. Za to zdecydowanie więcej mieszkań rozpoczęły budować firmy deweloperskie. To ponad 63 tysiące, czyli o ponad 42% więcej niż w kryzysowym roku 2009. Z punktu widzenia producentów mebli należy jednak pamiętać, że w budownictwie deweloperskim przeciętny cykl realizacyjny wynosi około 2 lat.

Jak REAS widzi wspomniane wzrosty i spadki w poszczególnych rejonach kraju? Czy są to dane porównywalne? A może są rejony, w których sytuacja na rynku mieszkaniowym znacząco odbiega od średniej krajowej?

Pod względem lokalizacji nowego budownictwa w REAS od lat widzimy dominację kilku aglomeracji. Przede wszystkim warszawskiej, a następnie aglomeracji krakowskiej, trójmiejskiej, poznańskiej oraz Wrocławia wraz z kształtującą się wokół aglomeracją. Na tym tle uderzające są słabe wyniki dwóch wielkich aglomeracji: śląskiej i łódzkiej. Skala nowego budownictwa w Łodzi jest porównywalna z Lublinem, Białymstokiem czy Olsztynem.

Proporcje te potwierdzają także statystyki budownictwa w układzie województw: w mazowieckim w 2010 r. oddano ok. 21% wszystkich oddanych w kraju jednostek, zaś w pięciu województwach o największej skali budownictwa (mazowieckie, małopolskie, pomorskie, wielkopolskie i dolnośląskie) oddano ok. 60% krajowej produkcji mieszkaniowej.

Największy spadek liczby oddanych w 2010 do użytku mieszkań w porównaniu z 2009 rokiem odnotowano w małopolskim (o blisko 35%) i mazowieckim (ponad 27%), czyli liderów statystyk w 2009 roku,

Największe wzrosty procentowe odnotowano natomiast  – w opolskim (o 22,4%) i świętokrzyskim (o 21,8%), a zatem w dwóch województwach o najgorszych wynikach budownictwa w kraju. Oznacza to, że w praktyce wybudowano tam o kilkaset mieszkań i domów więcej w skali roku. Znaczący wzrost nastąpił także w województwie łódzkim – o 9,4%.

Czy obecna polityka banków w zakresie udzielania kredytów zachęca potencjalnych inwestorów do budowy lub zakupu mieszkania, czy raczej nie? I idąc dalej – czy zachęca do wyposażenie tego mieszkania w na przykład meble?

Rok 2010 był okresem, który charakteryzował się dość wysoką liczbą nowo udzielanych kredytów, niewiele mniejszą niż w 2008 roku. Z drugiej zaś – powrotem do zasad udzielania kredytów obowiązujących przed boomem nieruchomościowym, a zatem wymogu znaczącego wkładu własnego, realistycznej oceny zdolności kredytowej i konserwatywnego podejścia do wyceny wartości zabezpieczenia.

Wzrostowi akcji kredytowej sprzyjało szereg czynników. Były to utrzymujące się niskie stopy procentowe, malejące marże, a przede wszystkim – poprawiające się z kwartału na kwartał informacje o wzroście gospodarczym i stabilizacji na rynku pracy. Miały one – w ocenie REAS – także wpływ na zachowanie nabywców. Z jednej strony bardzo wyraźnie można było dostrzec wzrost zainteresowania zakupem i przekonanie, że ceny mieszkań już dalej nie będą spadać. Z drugiej zaś – dostosowanie preferencji i oczekiwań do zmniejszonej – wskutek spadku zdolności kredytowej – siły nabywczej.

Ograniczenia w wysokości kredytów sprzyjają utrzymaniu zasady sprzedawania mieszkań w tzw. standardzie deweloperskim, czyli bez podłóg, białego montażu, często także bez drzwi wewnętrznych i oczywiście – bez umeblowania kuchni.

Czy w najbliższym czasie można spodziewać się jakichś znaczących zmian w polityce kredytowej banków? Chodzi mi zarówno o finansowanie budowy i zakupu mieszkań, ale także zakupu wyposażenia np. mebli?

O obecnej i przyszłej polityce banków można wnioskować np. na podstawie systematycznie publikowanych przez NBP wyników badań ankietowych wśród przedstawicieli banków. Trzeba pamiętać, że zakupy mebli finansowane są raczej kredytami konsumpcyjnymi lub oszczędnościami. Ponad połowa banków pytanych ostatnio przez NBP zaobserwowała spadek popytu na kredyty konsumpcyjne ze strony gospodarstw domowych. Kształtowanie się popytu na kredyty konsumpcyjne odbiegało od oczekiwań sformułowanych przez banki w trzecim kwartale 2010 r. (około 20% banków oczekiwało wzrostu popytu). W opinii banków, głównymi przyczynami niższego popytu na kredyty konsumpcyjne było zaostrzenie kryteriów kredytowych oraz spadek zapotrzebowania na finansowanie zakupów dóbr trwałego użytku.

Ponad 20% ankietowanych banków przewiduje jednocześnie dalsze zaostrzanie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych w pierwszym kwartale 2011 r. Jednak, w porównaniu z poprzednim kwartałem obniżyła się liczba banków deklarujących zaostrzenie polityki kredytowej (około 34% ogółu banków) oraz siła przewidywanych zmian, które banki określiły jako nieznaczne. Jednocześnie wzrósł odsetek banków przewidujących brak zmian polityki kredytowej (około 52% ogółu banków) i jej złagodzenie (około 14% ogółu banków). Biorąc pod uwagę to, że banki praktycznie wdrożyły już pokryzysowe procedury ostrożnościowe, nie należy się spodziewać istotnych zmian w ich polityce kredytowej.

Jaki – według REAS – może być 2011 r. na rynku nieruchomości?

Sygnały napływające z firm wskazują na to, że deweloperzy zamierzają w dalszym ciągu rozpoczynać nowe inwestycje w podobnym tempie jak dotychczas. Jeśli sprzedaż wyraźnie nie wzrośnie, to na koniec 2011 r. oferta będzie znów wyraźnie większa, niż w styczniu. W takiej sytuacji prognozowanie wzrostu cen w najbliższych kwartałach wydaje się całkowicie nieuzasadnione. Ponieważ koszty budowania znacznie spadły w 2009 r., możliwe jest uzyskanie satysfakcjonującej rentowności przedsięwzięć deweloperskich nawet przy nieco niższych cenach.

Okres boomu lat 2006-2008 przyniósł hossę na rynku nieruchomości mieszkaniowych nieomal do każdego miasta. Kryzys zweryfikował potencjał rynków. Proces metropolizacji Polski będzie trwał i będzie nadal widoczny w koncentracji rynku w największych aglomeracjach – „lokomotywach rynku”. To w nich wyjście z kryzysu będzie miało miejsce najwcześniej. Czy jednak rok 2011 będzie wyraźnie lepszy od poprzedniego? Można mieć co do tego wątpliwości. Nowa podaż najprawdopodobniej nieco wzrośnie w porównaniu z rokiem poprzednim, zaś popyt będzie dość stabilny. Kredyty raczej nie potanieją, dochody ludności będą rosły w tempie niewiele szybszym od inflacji, natomiast podatki wzrosną dość wyraźnie. Trudno w takiej sytuacji prognozować wzrost cen.

Na rynek nadal będą miały istotny wpływ czynniki psychologiczne, a wśród nich sygnały dotyczące rozwiązania problemu nadmiernego deficytu budżetowego i opanowania wzrostu długu publicznego. Niewiadomą jest także globalna sytuacja gospodarcza. Trudno dziś przewidzieć, jaka będzie polityka banków wobec sektora deweloperskiego, a także – jakie regulacje mogą wpłynąć na akcję kredytową dla nabywców mieszkań. W tej sytuacji przyszłość rynku mieszkaniowego w kolejnym roku wydaje się dość mglista, choć jego fundamenty: stan zasobów mieszkaniowych i czynniki demograficzne pozwalają nadal wierzyć w jego rozwój w okresie kolejnej dekady.

Jakie przełożenie ma obecnie sytuacja na rynku nieruchomości na sprzedaż mebli?

Spadająca liczba mieszkań oddawanych do użytku oznacza także spadek popytu na meble związane z wyposażaniem zasiedlanych po raz pierwszy mieszkań. W największym stopniu będzie to zapewne widoczne w przypadku wielorodzinnego budownictwa deweloperskiego. Na popyt oddziałują dwa skumulowane czynniki: liczba i powierzchnia użytkowa mieszkań lub domów. Oczywiście, mniejsza powierzchnia użytkowa to przede wszystkim mniejszy popyt na materiały do wykończenia podłóg czy ścian. To także nieco mniejsza przeciętna wielkość choćby kuchni.

Niestety, nie mamy w Polsce wiarygodnych statystyk dotyczących obrotów na rynku wtórnym oraz związanych z nimi remontów kapitalnych. W jakimś stopniu mniejsza liczba nowych mieszkań może być kompensowana przez zwiększone zakupy lokali na rynku wtórnym. Obawiam się jednak, co potwierdzają także statystyki udzielanych kredytów, że spowolnienie gospodarcze oznacza także mniejsze zainteresowanie zakupami na rynku wtórnym i ostrożne wydawanie pieniędzy na duże remonty. Z drugiej jednak strony sytuacja demograficzna sprzyja zwiększonym obrotom na rynku nieruchomości. Drugi wyż demograficzny wkracza w dorosłość, zakłada rodziny, zmienia miejsca zamieszkania. W największych miastach, zwłaszcza Warszawie, mamy szczyt urodzeń, porównywalny z liczbą nowych dzieci z połowy lat 80. Z kolei w istniejącej zabudowie trwa wymiana pokoleniowa. To sprzyja kompleksowym remontom mieszkań, zwykle wiążącym się z dużymi – w skali rodzin – zakupami mebli i wyposażenia mieszkań. W sumie – jeśli nie spotkają nas niespodzianki – popyt w 2011 r. powinien być na poziomie zbliżonym do roku poprzedniego.

Dziękuję za rozmowę.

ROZMAWIAŁ: Marek Hryniewicki

Artykuł został opublikowany w miesięczniku BIZNES.meble.pl, nr 3/2011

REAS jest ekspertem i doradcą w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce i Rumunii. W skład zespołu REAS wchodzą czołowi polscy specjaliści w zakresie badań rynku, rozwoju miast i mieszkalnictwa, projektowania, zarządzania projektem mieszkaniowym, a także finansowania inwestycji, marketingu i sprzedaży. Partnerzy REAS od początku lat 90. aktywnie brali udział w reformowaniu sektora mieszkaniowego w Polsce. Od 1997 r. REAS doradza deweloperom, funduszom, bankom, samorządom i innym instytucjom obecnym na polskim rynku mieszkaniowym. Od 2007 r. swoje usługi firma oferuje również w Rumunii. REAS jest partnerem strategicznym firmy Jones Lang LaSalle, światowego lidera doradztwa na rynku nieruchomości komercyjnych.