Jan Dziekoński, niezależny analityk rynku nieruchomości, założyciel firmy doradczej i portalu analitycznego FLTR.pl, o sytuacji i perspektywach rynku nieruchomości w Polsce, a także przełożeniu na rynek mebli i artykułów wyposażenia wnętrz.

Główny Urząd Statystyczny podał dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego w Polsce w pierwszych siedmiu miesiącach 2024 r. Wynika z nich, że do użytkowania oddano o 9,9% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie 2023 r. Z drugiej strony, jeśli chodzi o wydane pozwolenia lub dokonane zgłoszenia budowy, to było ich o 29,6% więcej r/r. I wreszcie z trzeciej strony: liczba rozpoczętych budów była o 39,8% większa niż przed rokiem. Jak właściwie należy czytać te dane?

Reklama

Wszystkie te wyniki to echa wydarzeń z niedawnej historii. Spadek liczby oddawanych mieszkań to pokłosie recesji budowlanej, która miała miejsce w 2022 r., a która wynikała z dynamicznego wzrostu stóp procentowych oraz wysokiej niepewności gospodarczej i geopolitycznej. Z drugiej strony duża liczba uruchomionych budów i pozwoleń na budowę w chwili obecnej to z jednej strony efekt bazy (wskaźniki w 2023 r. były jeszcze bardzo niskie), ale też zwiększonej aktywności deweloperów jeśli chodzi o wprowadzenie produktów na rynek.

Widząc tę statystykę można postawić tezę, że w budownictwie mieszkaniowym zdecydowanie idzie ku lepszemu. Nie chodzi bowiem o to, ile mieszkań oddaliśmy do użytku, ale budowę ilu rozpoczęliśmy lub planujemy rozpocząć. Ten drugi parametr świadczy bowiem o optymizmie inwestorów. Czy tego typu teza jest uprawniona?

Tylko częściowo mogę się zgodzić z tą tezą. Jeśli popatrzymy na pozwolenia, to znowu efekt decyzji deweloperów podejmowanych jeszcze 6 i 12 miesięcy temu, kiedy deweloperzy byli mocno optymistyczni, bowiem mało było mieszkań na rynku i dzisiaj widzimy efekty tych decyzji o uzupełnieniu oferty podjętych kilka miesięcy wcześniej, w otoczeniu wzrostu cen i optymizmu panującego podówczas. Drugim powodem jest też wejście od sierpnia nowych warunków technicznych, które w dużym skrócie utrudnią działalność deweloperską. Duża liczba deweloperów starała się złożyć wnioski o pozwolenie na budowę przed sierpniem, aby skorzystać ze starych warunków, przez wiele miesięcy będziemy jeszcze obserwowali podwyższenie  tego wskaźnika.

Z kolei duża liczba uruchomionych budów to też efekt przygotowywania się deweloperów na program Kredyt na Start. Jednakże jego losy wciąż są niepewne. Tak naprawdę obecna koniunktura deweloperów wcale nie jest dobra. Sprzedaż pozostaje na niskich poziomach, a badania nastrojów deweloperów pokazują duży pesymizm po stronie wolumenu sprzedaży.

Reklama

Jak wygląda to w poszczególnych województwach? Czy te dane są porównywalne, czy może są województwa, w których sytuacja na rynku mieszkaniowym odbiega od średniej krajowej? Zarówno in plus, jak i in minus.

Województwa, a w szczególności miasta z największymi rynkami deweloperskimi (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto) najsilniej rosną pod kątem aktywności budowlanej. Tam efekty programu BK2% najsilniej wpłynęły na wzrost sprzedaży, spadek oferty, a w efekcie wzrost cen. Z drugiej strony mamy województwa, jak śląskie czy łódzkie, gdzie efekty BK2% nie były takie silne, ale aktywność deweloperów rośnie. Powodem tego jest fakt, że liczni ogólnopolscy deweloperzy szukają nowych obszarów działalności i wchodzą też na te rynki. Relatywnie najmniejszy przyrost aktywności jest w pozostałych województwach.

Pozostając jeszcze w kręgu danych GUS… Można odnieść wrażenie, że budowlaną ofensywę rozpoczęli przede wszystkim deweloperzy. W przypadku pozwoleń na budowę wzrost r/r wyniósł 39,2%, natomiast liczba rozpoczętych budów wzrosła r/r o 61,5%. Aktualnie dwa na trzy mieszkania to realizacje deweloperów. Czy przyszłość polskiego budownictwa mieszkaniowego to deweloperka?

Ewidentnie indywidualne budowanie domów przez Kowalskich nie ma tego dynamizmu. BK2% w niewielkim stopniu wsparł ten rynek, a budowa domu jednorodzinnego pozostaje dość drogim przedsięwzięciem. Z drugiej strony Polacy są coraz bardziej wygodni i wolą kupić gotowe rozwiązania niż wchodzić w trudny i ryzykowny proces. Widać to m.in. w tym, że coraz częściej mieszkania i domy są kupowane na rynku pierwotnym z wykończeniem. No i wreszcie chcąc mieć dom coraz łatwiej nam korzystać z oferty deweloperów w domach bliźniaczych i szeregowych.

Z drugiej strony – zwłaszcza w dużych miastach – pojawia się coraz więcej przykładów realizacji, na które ukuto termin „patodeweloperka”. Czy to też jedna z przyszłości polskiego budownictwa mieszkaniowego?

Nośne medialnie zjawisko patodeweloperki to margines rynku. Oczywiście, zdarzają się próby nadużycia przepisów (z czystej chciwości), ale większość deweloperów kieruje się jednak komfortem życia swoich klientów. Na dłuższą metę patodeweloperka nie jest więc domeną profesjonalnych podmiotów.

Przeciętna powierzchnia użytkowa nowo wybudowanych mieszkań to aktualnie 90,1 m². Patrząc na oferowane w budownictwie wielorodzinnym (deweloperskim, ale nie tylko) powierzchnie aż trudno w tę liczbę uwierzyć…

To efekt statystyki i w tej średniej są m.in. domy szeregowe, które się spopularyzowały. Jak się wejdzie głębiej w statystyki, to średnia powierzchnia mieszkań w nowych pozwoleniach wynosi ok. 50 m², lokali w budynkach bliźniaczych i szeregowych ok. 90 m², domów jednorodzinnych budowanych przez deweloperów 115 m², natomiast przez indywidualnych inwestorów 140 m².

Jakie przełożenie ma i będzie miała obecna sytuacja na rynku nieruchomości na sprzedaż mebli i artykułów wyposażenia wnętrz?

Generalnie dla tej branży najwłaściwszym, najlepiej oddającym sytuację, wskaźnikiem jest liczba oddawanych do użytkowania lokali i to z pewnym opóźnieniem. Zanim bowiem nastąpi sprzedaż mebli, mieszkanie musi zostać wykończone, na początku korzystają zatem branże materiałów i usług wykończeniowych. W najbliższych miesiącach ta sytuacja nie będzie specjalnie dynamiczna, ale można spodziewać się pewnego pobudzenia rynku w drugiej połowie 2025 i w 2026 r. Wtedy właśnie będą oddawane mieszkania, których budowa tak licznie była uruchomiana w drugiej połowie 2023 i w 2024 r.

Z kolei popyt zakupów na rynku wtórnym najpewniej w najbliższym czasie pozostanie niski. Dochodzą do tego renowacje posiadanych nieruchomości. Tutaj mamy znak zapytania – z jednej strony mamy konsumentów, którym rosną realne wynagrodzenia i możliwości zakupowe, ale z drugiej strony Polacy mają coraz większe obawy o miejsca pracy i decydują się na zwiększenie oszczędności kosztem konsumpcji.

Jak ocenia Pan rządową politykę wsparcia budownictwa mieszkaniowego w Polsce? Czy zachęca ona potencjalnych inwestorów do budowy lub zakupu mieszkania, czy raczej niespecjalnie?

Na wstępie trzeba zauważyć, że obecnie program jest w trakcie chaotycznego procesu uchwalania. Nie ma jedności w koalicji rządzącej w zakresie tego, który z programów będzie wiodącym – program dopłat do kredytów, czy program rozwoju budownictwa społecznego. Powoduje to obecnie zwiększoną niepewność inwestorów, a także utrudnia prowadzenie działalności przedsiębiorców w takich branżach, jak np. meblarska. Brakuje za to nadal konkretów w zakresie regulacji, które miałyby ułatwić budownictwo, a w efekcie zwiększyć podaż mieszkań. Osobiście jestem przeciwnikiem programów dopłat do kredytów, bo wspierają wąską grupę beneficjentów. Wywołują przy tym duże zaburzenia na rynku, co niekoniecznie sprzyja zwiększaniu liczby mieszkań i ułatwieniu prowadzenia biznesu. Lepsze, także dla branży meblarskiej, byłyby rozwiązania żeby usprawniać przepisy i ich stosowanie przez urzędy.

Wśród 100 zapowiedzi Koalicji Obywatelskiej, które promowała podczas ubiegłorocznej kampanii wyborczej było m.in. wprowadzenie kredytu z oprocentowaniem 0% na zakup pierwszego mieszkania. Niedawno rząd przyjął projekt budżetu. Na mieszkalnictwo zamierza przeznaczyć 4,3 mld zł, ale na obiecany kredyt 0% – zero złotych. Czy Pańskim zdaniem to dobra decyzja? Pomijam oczywiście kwestie polityczne i ocenę niezrealizowanej obietnicy…

Przytoczony przykład unaocznia chaos komunikacyjny rządu. Już po konferencji ogłoszenia budżetu zaczęły się pojawiać dementi niektórych ministrów, że może te pieniądze się znajdą w rezerwie. Premier powiedział, jak dużo zostanie przeznaczone z rezerwy pieniędzy na te programy, a koalicjanci, tacy jak lewica i Polska 2050, nadal stanowczo mówią NIE dla programu Kredyt na Start.

Czy brak kredytu 0% przełoży się w jakiś sposób na rynek nieruchomości mieszkaniowych?

Moim zdaniem brak tego programu doprowadzi do pewnej korekty na rynku nieruchomości, podobnie jak to miało miejsce w Europie Zachodniej. Przyczyni się też do zwiększenia przewidywalności rynku i niezależności od decyzji politycznych, co z czasem spowoduje, że rosnące wynagrodzenia konsumentów dogonią ceny. W pewnym momencie nastąpi normalizacja, zwłaszcza, że prawdopodobnie w 2025 r. zobaczymy kolejne obniżki stóp procentowych. Być może wrócimy do nowego cyklu mieszkaniowego, podobnego do tego zapoczątkowanego w okresie 2013-2015. Możemy przypomnieć, że w tym okresie rozpoczął się 6-letni okres wzrostu aktywności budowlanej, a więc i pośrednio popytu na meble, m.in. dzięki temu, że politycy się nie wtrącali w ten rynek.

Dziękuję za rozmowę.

ROZMAWIAŁ: Marek Hryniewicki

Wywiad ukazał się w miesięczniku BIZNES.meble.pl, nr 10/2024.