Okazuje się, że rekordowo wysoka liczba sprzedanych mieszkań – zarówno w ostatnim kwartale, jak i w ciągu całego ub.r. – to jeszcze nie jest boom. Analitycy nie mają wątpliwości co do tego, że w br. niezwykle trudno będzie nie tylko poprawić, ale chociażby wyrównać ubiegłoroczne wyniki. Nie ma jednak podstaw do obaw dotyczących spadków popytu. Czy te, mimo wszystko, optymistyczne prognozy pozwalają myśleć o wzroście sprzedaży mebli na rynku krajowym?

Reklama

Opinie na temat przyszłości rynku mieszkaniowego w Polsce są mocno podzielone. Należy jednak zacząć od tego, że wśród specjalistów nie ma nawet zgody co do jego przeszłości. Jedni mówię, że ubiegłoroczna liczba sprzedanych mieszkań to już boom, inni mówią o boomie bez hossy, są też tacy, którzy na boom jeszcze czekają i tacy, którzy kwestionują to, że w ogóle nadejdzie.

Katarzyna Kuniewicz, partner w Dziale Badań i Analiz Rynku w firmie REAS, autorka raportu pt. „Boom boomowi nierówny”, nie ma wątpliwości, że miniony rok był dla pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce pod wieloma względami rokiem wyjątkowym. Przyczyniły się do tego rekordowa sprzedaż, bogata oferta mieszkań, optymizm zarówno po stronie kupujących, jak i dobre nastroje wśród deweloperów – podkreśla Katarzyna Kuniewicz. Po czym pyta: Czy można zatem powiedzieć, że po 8 latach rynek deweloperski wrócił do tego samego punktu, w którym znalazł się na przełomie lat 2006-2007? Czy znowu mamy boom? i udziela niejednoznacznej odpowiedzi: Tak i nie.

Jest boom czy go nie ma?

W opinii Katarzyny Kuniewicz argumenty przemawiające za tezą, że mamy do czynienia z boomem wydają się być oczywiste i oparte na bardzo solidnym fundamencie, jakim jest, odnotowana przez monitoring REAS, rekordowo wysoka liczba mieszkań sprzedanych – zarówno w ostatnim kwartale, jak i w ciągu całego ub.r. Dodatkowo, tempo wyprzedaży oferty (wyrażane w liczbie kwartałów wystarczających do sprzedania wszystkich lokali oferowanych na rynku w momencie przeprowadzania analizy) stopniowo przyśpiesza, zbliżając się do poziomu notowanego przez REAS w 2007 r. – informuje Katarzyna Kuniewicz. – Potwierdzenie tych danych znaleźć można również w ogłaszanych przez kolejnych deweloperów podsumowaniach ub.r., w których padają informacje o historycznych rekordach sprzedaży. Dzieje się tak, pomimo ustabilizowania się wielkości oferty na stosunkowo wysokim poziomie ponad 48-49 tys. mieszkań, a w konsekwencji dużej konkurencji utrzymującej się na rynku od kilku – a jak twierdzą niektórzy deweloperzy – nawet kilkunastu kwartałów.

Egzamin dojrzałości

Z raportu autorstwa Katarzyny Kuniewicz wynika, że w ub.r. nie zaszło żadne ze zjawisk cenowych będących pochodną boomu. Najlepiej zobrazuje to analiza zjawiska dla największego w Polsce rynku – Warszawy. Od stycznia do grudnia minionego roku przeciętne ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie wzrosły o 3,2% – informuje Katarzyna Kuniewicz.

Liczona dla tego samego okresu liczba mieszkań sprzedanych wzrosła w stosunku do wyniku z roku poprzedniego o 14%. Jednocześnie, co warto podkreślić, deweloperzy dostarczyli na rynek niemal tyle samo mieszkań, ile zostało kupionych. Wydaje się, że właśnie wysoka elastyczność i umiejętność szybkiego dostosowania przez deweloperów podaży do zmieniających się oczekiwań nabywców, miały decydujący wpływ na inny niż ten obserwowany w latach 2006-2007 przebiegu boomu popytowego. W odpowiedzi na rosnące zainteresowanie zakupem mieszkań coraz to nowych grup popytowych (nabywcy korzystający z dopłaty MdM-u, nabywcy inwestycyjni, zamożni nabywcy mieszkań o podwyższonym standardzie), deweloperzy wprowadzali do sprzedaży nowe projekty, zróżnicowane pod względem standardu i cen. W efekcie czynniki, które miały decydujący wpływ na powstanie bańki cenowej w czasie poprzedniego boomu nie miały szansy rozwinąć się w sytuacji dobrze działającego rynku w ub.r. – dodaje.

Ożywienie pełne znaków zapytania

Według organizatorów targów Warsaw Build, rok 2016 będzie czasem istotnych rozstrzygnięć na rynku nieruchomości. Branża wyczekuje na decyzje rządu w tak kluczowych sprawach, jak ustawa o ochronie praw nabywców, szczegóły Narodowego Programu Budowy Mieszkań, który ma zastąpić MdM oraz na to, jak będzie wyglądał portfel lokali na wynajem finansowanych przez BGK Nieruchomości – czytamy w komunikacie prasowym wydanym przez targi Warsaw Build. – Ważne będzie również to, czy i jak zmieni się kodeks budowlany oraz regulacje dotyczące dostępności gruntów pod budownictwo, a także jaka będzie ostateczna formuła pomocy państwa dla osób zadłużonych we franku szwajcarskim. Polscy deweloperzy, architekci, producenci, montażyści i inwestorzy oraz ich kontrahenci ze świata na bieżąco muszą orientować się w nowych realiach prawnych i rynkowych, by szybko i celnie reagować na zmiany.

Do uzyskania całościowego obrazu brakuje jeszcze tylko informacji na temat mieszkań z rynku wtórnego. Warto więc prześledzić sytuację w największych miastach: Poznaniu, Łodzi, Warszawie, Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu.

Poznań – poszukiwania mieszkań do remontu

Z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera wynika, że kupujący mieszkania w Poznaniu coraz częściej poszukują lokali o dużym metrażu. Zwłaszcza te w atrakcyjnej cenie, nawet wymagające remontu, są najbardziej pożądane. W stolicy Wielkopolski wyraźnie daje się zaobserwować tendencję wzrostową cen transakcyjnych.

Negocjacje dotyczące kosztów są znacznie rzadsze niż przed np. kilkoma miesiącami. Gdy weźmiemy pod uwagę mieszkania wymagające remontu transakcje zawierane są już przy cenie na poziomie ok. 4,3 tys. zł za m² – stwierdza Alina Zybała-Melosik, ekspert Metrohouse. – W przypadku takich nieruchomości nabywcy coraz częściej poszukują większych metraży w centrum Poznania.

Łódź – drożeją mieszkania z drugiej ręki

Ceny mieszkań używanych w Łodzi ostatnio znacząco podrożały. Obecny koszt m² dorównał poziomowi z 2011 r. – czytamy w opracowaniu Metrohouse i Expandera. Duże zainteresowanie kupujących mieszkaniami wybudowanymi po 2000 r. spowodowało wzrost średnich cen transakcyjnych. Obecnie osoby planujące nabycie lokalu w Łodzi muszą zapłacić 3,7 tys. zł za m².

Dla tego miasta jest to wysoka kwota – stwierdza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Ostatnio ten poziom obserwowaliśmy w 2011 r. Jednak nie ma przesłanek, aby sądzić, że mamy do czynienia ze zmianą trendu. W ostatnim czasie więcej niż zwykle transakcji dotyczy nowszych mieszkań, stąd pewien wzrost średnich cen. Mimo to przywiązanie do zakupu lokali w budynkach z wielkiej płyty i relatywnie tanich kamienic sprawi, że średnia może się wkrótce obniżyć.

Warszawa – wzmożony ruch na rynku wtórnym

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, stołeczny rynek nieruchomości wtórnych znacząco ożył po nieco spokojniejszym początku roku. W lutym zainteresowanie zakupem mieszkania w Warszawie znacząco zwiększyło się w porównaniu ze styczniem. Kupujący najchętniej nabywają nieruchomości, których koszt mieści się w przedziale od 250 tys. do 400 tys. zł. Szczególnie dużą popularnością cieszą się trzy dzielnice: Mokotów, Bemowo i Wola. 4 na 10 sprzedawanych mieszkań to lokale w budynkach z wielkiej płyty, a te zlokalizowane w budynkach z lat 70. i 80. są najchętniej wybierane.

Wśród ofert mieszkań w popularnych warszawskich „sypialniach” można znaleźć sporo propozycji sprzedaży nieruchomości usytuowanych na nieuregulowanych gruntach – stwierdza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – W takich przypadkach właściciele mieszkań muszą liczyć się z potrzebą obniżenia ceny i przedłużonego oczekiwania na kupującego z gotówką. Nieznacznie, ale jednak obniża się średnia cena transakcyjna m². Obecnie nieco przekracza poziom 7 tys. zł.

Gdańsk – mieszkania kupują inwestorzy

Z raportu Metrohouse i Expandera można wywnioskować, że na gdańskim rynku nieruchomości wtórnych nadal bardzo aktywni są inwestorzy poszukujący mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. Zwłaszcza Starówka leży w centrum ich uwagi. Gdańsk jest jednym z miast, w których program MdM w poprzednich miesiącach cieszył się szczególnym powodzeniem. Niestety ostatnie obniżenie limitów cen oznacza mniejszą dostępność lokali dla potencjalnych beneficjentów programu.

W dalszym ciągu obserwujemy wśród inwestorów duże zainteresowanie mieszkaniami na gdańskiej Starówce i w okolicach – stwierdza Maciej Górka, ekspert Metrohouse. – Taki zakup to lokata kapitału dająca znacznie wyższe zyski niż chociażby najlepiej oprocentowane depozyty. W skali roku stopa zwrotu może wynieść nawet 10%. Dotyczy to również lokalizacji, w których studenci czy absolwenci stale zapewniają popyt na rynku nieruchomości – Wrzeszcz, Oliwa i Przymorze. Niezmiennie najczęściej poszukiwanym mieszkaniem są nieruchomości o powierzchni pomiędzy 40 a 60 m², w cenie od 250 tys. do 300 tys. zł.

Kraków – popularne małe mieszkania

Kupujący mieszkania w Krakowie w ostatnim czasie szczególnie interesują się nieruchomościami o mniejszym metrażu. Przekłada się to na obniżenie średniej ceny transakcyjnej. Średnia powierzchnia nabywanego mieszkania w Krakowie jest niewielka, liczy zaledwie 48 m² – wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera.

Kupujący w stolicy Małopolski chętniej decydują się na zakup nieruchomości o mniejszym metrażu w cenie do 200 tys. zł. Jeżeli prześledzimy dokładnie rynek, to w takiej cenie uda się znaleźć nawet 40-metrowe mieszkania – stwierdza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku ceny transakcyjne lokali obniżyły się o 8%. Obecnie wynoszą prawie 5,7 tys. zł za m².

Wrocław – tanieją mieszkania z drugiej ręki

W stolicy Dolnego Śląska kupujący poszukują przede wszystkim atrakcyjnych cenowo propozycji – można przeczytać w publikacji przygotowanej przez Metrohouse i Expandera. – Zwłaszcza nieruchomości z lat 70. cieszą się obecnie dużym powodzeniem. We Wrocławiu nabywcy nieruchomości kupują lokale w przeciętnej cenie 5.211 zł za m². Warto wspomnieć, że obecna wartość jest znacznie niższa, choćby od listopadowych notowań, kiedy za m² mieszkania płacono ponad 5,6 tys. zł.

W ostatnim czasie transakcje pokazują, że kupując lokal na rynku wtórnym, oczekuje się konkurencyjnych cen w stosunku do propozycji deweloperów – stwierdza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Stąd popularnością cieszą się mieszkania w budynkach z lat 70. Znacznie mniej transakcji dotyczy nieruchomości wybudowanych po 2000 r. Na początku roku najwięcej kupujących decydowało się na metraży od 40 do 60 m².

Deweloperzy biją rekordy

Eksperci Zespołu Doradztwa Rynku Nieruchomości EY w raporcie „Poland. The real state of real estate” potwierdzili, że rynek nieruchomości w Polsce cieszy się nieustającym zainteresowaniem inwestorów. Niskie stopy procentowe, atrakcyjne stopy kapitalizacji w porównaniu z Europą Zachodnią przy jednocześnie dojrzałym i bezpiecznym rynku, jak również rozwijająca się gospodarka przyciągają polskich i zagranicznych inwestorów – czytamy w publikacji przygotowanej przez EY. – Ogromne znaczenie mają także stały rozwój infrastruktury, wpływ nowych technologii, rozwój e-commerce oraz centrów usług wspólnych. Wszystko to złożyło się na rekordowy wolumen transakcji w ub.r., który przekroczył wartość 4 mld euro, lokując po raz kolejny Polskę na pozycji lidera regionu Europy Centralnej i Południowej.

Miniony rok był rekordowy na rynku mieszkaniowym. Sprzedano 20% więcej lokali niż w roku 2014. To, co sprzyja rozwojowi tego rynku, to niskie, stabilne stopy procentowe, coraz szersza oferta mieszkań, ugruntowana pozycja deweloperów, a także program wspierania rynku mieszkaniowego MdM – mówi Katarzyna Lubaś, ekspert w Grupie Rynku Nieruchomości EY. – We wrześniu ub.r. włączono do programu rynek wtórny a także zmieniono warunki dla większych rodzin, co znacząco zwiększyło zainteresowanie projektem.

Pewne jak podatki

Autorzy raportu „Poland. The real state of real estate” informują o niespotykanej dotąd, na przestrzeni ostatnich miesięcy, skali prowadzenia prac mających na celu uszczelnienie systemu podatkowego. W opinii ekspertów z EY Ministerstwo Finansów podejmuje działania, które nakierowane są na wyeliminowanie agresywnego planowania podatkowego, poprzez m.in. wprowadzenie klauzuli przeciwko nadużyciom przy stosowaniu zwolnienia z podatku u źródła w przypadku dywidend wypłacanych przez spółki zależne ich spółkom dominującym, a wcześniej m.in. wprowadzenie regulacji dot. zagranicznych spółek kontrolowanych oraz zmianę przepisów w zakresie niedostatecznej kapitalizacji.

Z ogłoszonego Krajowego Planu Działań Administracji Podatkowej na br. wynika, iż polskie władze skarbowe mogą pochylać się teraz częściej nad transakcjami z podmiotami powiązanymi dotyczącymi wartości lub usług niematerialnych, działalnością przedsiębiorców produkujących materiały budowlane czy też funkcjonujących na rynku nieruchomości.

Skala i dynamika zmian w prawie podatkowym nabiera zawrotnego tempa – przyznaje Tomasz Ożdziński, doradca podatkowy, dyrektor w Grupie Doradztwa Nieruchomości EY w Polsce. – Oprócz zmian dotykających wprost branżę nieruchomości, zmiany takie jak wprowadzenie podatku bankowego czy też podatku handlowego, bezsprzecznie odbiją się echem na rynku nieruchomości. Przedsiębiorcy powinni zrobić wszystko co w ich mocy, aby być przygotowanym na nowe wymogi oraz narzędzia, dające aparatowi skarbowemu nowe możliwości.

Mieszkania do meblowania

Jak podało w komentarzu meblarskim B+R Studio, dobrą nowiną dla meblarzy jest informacja o zwiększającej się liczbie mieszkań oddanych do użytkowania, co może mieć wpływ na wzrost zakupu mebli. Z informacji udostępnionych przez Główny Urząd Statystyczny wynika, że liczba budów rozpoczętych w ub.r. przez deweloperów była najwyższa w historii i wyniosła prawie 86,5 tys. mieszkań.

W okresie styczeń – luty br. oddano do użytkowania 24 tys. 229 mieszkań, czyli o 14,1% więcej, niż w analogicznym okresie roku poprzedniego – czytamy w komentarzu meblarskim B+R Studio. – Według danych GUS, w omawianym okresie wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 25 tys. 780 mieszkań. Jest to o 16,8% więcej niż rok temu. Z kolei liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto wyniosła 18 tys. 627 i tym samym oznacza to wzrost o 9,7 % w porównaniu do okresu styczeń-luty ub.r.

Być może jest jeszcze za wcześnie, by po odnotowanym okresie ożywienia oczekiwać wzmożonego zainteresowania klientów meblami, ale niewątpliwie branża meblarska na wzrosty sprzedaży mebli na rynku krajowym liczy już od dłuższego czasu. Jeśli nie teraz, to kiedy?

TEKST: Anna Szypulska

Artykuł został opublikowany w miesięczniku BIZNES.meble.pl, nr 4/2016